Строительный рынок: в ожидании катастрофы или все обойдется?

26.02.2016 г.

Автор: Юрий Измайлов Стоит ли ждать в ближайшие два года обвального падения на рынке жилищного строительства? О последних тенденциях в сфере жилищного строительства рассказал руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Автор: Юрий Измайлов

Стоит ли ждать в ближайшие два года обвального падения на рынке жилищного строительства?

О последних тенденциях в сфере жилищного строительства рассказал руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), директор Института развития строительной отрасли Кирилл ХОЛОПИК (на фото).

 

Недавно на заседании Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ обсуждалась тема строительства жилья силами жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Этот вопрос была поднят неслучайно, ибо сегодня строительство жилья жилищными кооперативами практически умирает. Так, в 2014 году ЖСК построили всего 400 тыс. кв. м жилья. Причем значительная часть из этих ЖСК — это не настоящие кооперативы. Просто профессиональные застройщики (например, пресловутое СУ-155), мягко говоря, несколько схитрили и использовали данный механизм в целях ухода от требований закона о долевом строительстве.

— С учетом того, что в 2015 году приняты новые нормы, ужесточающие требования к деятельности ЖСК (один кооператив не может строить больше одного дома, есть ограничения и по этажности), можно сказать, что все идет к тому, что скоро эта цифра упадет до нуля, и кооперативное движение в России умирает, — констатирует Кирилл Холопик.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

А вот в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), по мнению эксперта, наблюдается прямо противоположная картина. В 2006 году была объявлена дачная амнистия, и уже в 2007-м начался бурный рост индивидуального домостроительства.

Впрочем, и здесь в дело вмешался кризис. В 2015 году, впервые за целый ряд лет, произошло падение объемов индивидуального жилищного строительства: рынок потерял 1,5 млн кв. м индивидуального жилья.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

Директор института развития строительной отрасли обратил внимание на то, что в 2015 году профессиональные застройщики построили больше, чем в 2014-м.

Всего они построили 49,5 млн кв. м жилья, выйдя тем самым на уровень 1970 года, — именно столько жилья было построено в том году в России индустриальным способом.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

Институт развития жилищной отрасли постоянно проводит мониторинг рынка жилищного строительства, анализирует не только данные Росстата и муниципалитетов, но и планы застройщиков, рассказал Кирилл Холопик.

— В СМИ часто встречаются публикации, где говорится, что цифры Росстата не соответствуют действительности, что они, мол, высосаны из пальца, что эти данные — нечестные, — сказал Кирилл Холопик. — Но мы подтверждаем, что цифра по вводу жилья профессиональными застройщиками — 49,5 млн кв. м — совпадает с нашими данными. Причем она совпадает даже с тем прогнозом, которые мы дали полгода назад.

А вот прогноз на нынешний год специалистов НОЗА несколько удивляет.

— Мы видим, что застройщики, несмотря на тяжелую ситуацию с платежеспособным спросом населения, запланировали ввести в эксплуатацию в 2016 году еще больше жилья, чем годом ранее: 50,5 млн кв. м, — подчеркнул Кирилл Вадимович. — Однако в 2017 году они планируют ввести уже 33 млн кв. м, а в 2018 году и того меньше — всего 18 млн кв. м. Таким образом, профессиональные застройщики планируют резко снижать объемы ввода жилья. С чем это связано, не совсем понятно.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

Совместно с РАСК специалисты Института развития строительной отрасли подсчитали, что на сегодняшний день застройщики привлекли 1,6 трлн руб. средств граждан. Эти деньги уже вложены в стройку, перечислены на счета застройщиков.

И это помимо кредитов банков, которые также составляют довольно внушительную сумму: порядка 600 млрд руб. Еще около 300 млрд руб. составляют собственные средства застройщиков. Поэтому если вдруг остановится строительство, это будет настоящей катастрофой для многих, убежден эксперт. 

— В июне 2015 года мы опубликовали на портале «Строительство.RU» статью, в которой прогнозировали, что в 2015 году застройщики сдадут 50,5 млн кв. м жилья, — напомнил Кирилл Холопик. — Реально же было сдано 49,5 млн кв. м.

По словам эксперта, разница в 1 млн кв. м возникла только из-за проблем, возникших в компании СУ-155. В 2015 году эта компания как раз должна была сдать ровно 1 млн кв. м жилья, но она их не сдала.

— А если бы этот 1 млн кв. м был сдан в эксплуатацию, то наш прогноз сбылся бы с точностью до квадратного метра, — не без гордости резюмировал директор института.

Сегодня, по его словам, наблюдается негативная динамика ввода жилья. Так, в 2015 году в России в течение семи месяцев подряд был спад по отношению к аналогичному периоду 2014 года.

— Мы видим, что в октябре — декабре даже была преодолена планка минус 10%. По всей видимости, отрицательная динамика будет идти и дальше этой отметки, — дал прогноз Кирилл Вадимович.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

— Итак, что мы видим сегодня? — перешел к выводам руководитель аппарата НОЗА. — Ежемесячный ввод жилья — в постоянном минусе на протяжении семи месяцев подряд, а планы застройщиков — такие же, как в прошлом году. Здесь явно какой-то дисбаланс.

Очевидно, что если ситуация в экономике будет сохраняться, то многие строящиеся дома, как минимум 10% из них, будут перенесены на следующий год. Они просто не будут сданы в срок, убежден специалист.

И еще один важный момент. Обычно говорят об обязательствах застройщиков перед дольщиками. Между тем, по данным НОЗА, сегодня обязательств самого населения перед застройщиками фактически в два раза больше, чем последних перед людьми.

Что это означает? То, что, заключив договор участия в долевом строительстве,  даже взяв кредит, дольщик, как правило, не выплачивает полную сумму. Он выплачивает стоимость квартиры в рассрочку, вплоть до окончания строительства. И это особенно наблюдается в регионах, в глубинке, где у людей тривиально не хватает денег.

— Отрицательная динамика связана с низкими доходами населения, — напоминает Кирилл Холопик. — Мы видим, что пять кварталов подряд, то есть 15 месяцев, идет снижение доходов населения. И это очень сильно влияет на объемы жилищного строительства.

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

А снижение доходов населения, понятное дело, отрицательно сказывается и на количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

 

Источник: Институт развития строительной отрасли

 

До I квартала 2014 года наблюдался постоянный рост количества заключенных договоров. Затем в I квартале 2014 года падение составило минус 13%. С введением господдержки ситуация выровнялась, во II квартале  падение составило 0%, а в III квартале, несмотря на господдержку, минус 20%.

В целом же по году падение стало существенным: оно достигло минус 20%. Вместо 850 тыс. ДДУ было заключено около 690 тыс.

Подготовил Юрий ИЗМАЙЛОВ