Рынок недвижимости: опасайтесь не больших расходов, а низких доходов

15.03.2016 г.

Автор: Владимир Гурвич В нынешней кризисной ситуации на рынке недвижимости выиграют те, кто не держится за старые схемы работы, а активно ищет новые пути Нынешний кризис на рынке недвижимости порожден не только общеэкономическим кризисом в Автор: Владимир Гурвич

В нынешней кризисной ситуации на рынке недвижимости выиграют те, кто не держится за старые схемы работы, а активно ищет новые пути

Нынешний кризис на рынке недвижимости порожден не только общеэкономическим кризисом в стране. Он имеет и свои, так сказать, родовые черты. В их числе прежде всего следует назвать использование упрощенных финансовых схем. До определенного момента они исправно  работали, но в изменившихся  условиях дают сбой. И до тех пор пока участники рынка не освоят новые финансовые механизмы, ждать заметного улучшения ситуации не приходится. Время простых решений миновало.    

 

Рублевая революция

В течение целых десятилетий на российском рынке недвижимости главной денежной единицей традиционно являлся американский доллар. Но в 2015 году рынок резко «поменял ориентацию» и перешел  на отечественные рубли. Причина такой метаморфозы очевидна: девальвация российской  валюты.  

Объем инвестиций в рынок недвижимости в 2015 году составил около $3 млрд, что на 30% меньше, чем в 2014 году. Как считает эксперт рынка недвижимости Олеся Дзюба, в 2016 году объем рынка в долларовом исчислении почти не изменится по сравнению с 2015 годом, однако в рублях он сократится на 30%.

Меняется и состав тех, кто вкладывает деньги в недвижимость. Исторически доля институционных инвесторов колебалась в пределах 15—20%. При этом вклад частных инвесторов до 2014 года не превышал 5—10%, но за менее чем два последних года он вырос до 30%. Связано это с подорожанием заемного финансирования: выгоднее стало инвестировать в недвижимость собственные деньги.

На российском рынке капитала еще недавно твердое второе место занимал капитал из Европы и Северной Америки. Но в последнее время его оттеснил на третью позицию инвестиционный поток с Ближнего и Дальнего Востока. Однако, вопреки нашим надеждам, большого притока китайских средств не произошло. 

Куда больше всего вкладывают деньги инвесторы, в какие виды недвижимости? На первом месте офисная недвижимость, далее идет ритейл. Однако в 2014—2015 годах доля ритейла стала сокращаться в силу того, что снизились арендные доходы. На третьем месте расположились склады.

На российском рынке возросла премия за риск. А сам он вернулся к объемам 2010 года.

В целом же положение сложное. Банки денег не дают, новые проекты не стартуют, в итоге у многих девелоперов ломается отлаженный годами бизнес.     

 

Рассмотри все и выбери лучшее

В этих условиях нужно рассматривать все возможности для привлечения средств. Одна из самых распространенных схем — поиск партнеров с собственным капиталом для снижения рисков. Другой возможный вариант — софинансирование проекта со стороны якорных ритейлеров, которые взамен получают долю недвижимости в построенном объекте.

Весьма перспективна диверсификация вложений по секторам. При таком подходе, например, строится не только торговый центр, но и жилье, продажа которого позволяет обеспечивать финансирование строительства главного объекта.

В результате сокращения арендных потоков стоимость торговых центров снизилась на 30—55%. Их стало выгодней покупать, но менее выгодно строить, поскольку заметно вырос срок окупаемости.

Инвесторы ищут максимально прибыльные объекты для инвестирования.  И чтобы вызвать их интерес, в своем предложении нужно учитывать эту тенденцию.

Деньги на рынке есть, уверена директор отдела компании C&RE Елена Подлесных. Но мало желающих доставать из укромных мест свои заначки и вкладывать их в дело.   

 

Нас ждет еще пять тощих лет?

В кризисных условиях выживание многих девелоперов зависит от их отношений с банками. Сегодня появилась возможность для конструктивного диалога.

При этом неважно, что эта возможность основывается на сугубо прагматических началах, что банкам выгодней находить взаимопонимание с партнерами, чем забирать у них малоликвидные залоги. Городские власти сегодня также идут навстречу застройщикам, меняют условия контрактов на более мягкие.

Это все крайне важно, ибо, судя по всему, нынешний кризис обещает быть затяжным. В ходе недавнего опроса лидеров рынка недвижимости на тему, когда положение на нем, по их мнению, вернется к уровню 2015 года, большинство респондентов ответили, что для этого понадобится не менее пяти лет.

 

Эффект синергии

Сегодня в России меняется рынок девелоперских услуг. Причем происходит это не по желанию самих застройщиков, а под воздействием объективных, в первую очередь финансовых, причин.

Главное изменение заключается в том, что девелоперы в большинстве своем больше не могут использовать банковские кредиты, поскольку банки не желают их кредитовать.

Классикой жанра становится участие в проекте трех сторон: девелопер — землевладелец — инвестор. И чтобы получить свою долю, все стороны вынуждены оставаться в проекте до его завершения, объясняет директор проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов. Иначе можно остаться без своей маржи.

Сегодня на рынке остается все меньше девелоперов, способных самостоятельно финансировать строительство, а получение маржи откладывается на более поздние стадии.

В таких условиях нужно искать комбинацию методов. Например, сегодня у банков скопилось много земли в качестве залогового имущества. Реализовать эту землю достаточно сложно. Но можно предложить кредитной организации поучаствовать в проекте, внеся в него свой пай в виде земельного участка.

Банкам это выгодно, поскольку ЦБ требует от них, чтобы имеющийся залог был ликвидным. И если банк вступает в проект с землей в качестве взноса, она сразу же повышается в цене. А банк в свою очередь получает возможность выдавать ипотечные кредиты будущим новоселам.

Но и этим выгода банка не ограничивается. Он может получать в качестве платы за землю квадратные метры по заранее фиксированной договорной цене, а продавать их — по рыночной.

Но самое ценное в этой схеме то, что в итоге возникает стратегическое партнерство девелопера с кредитной организацией, которая может продолжиться и на других  проектах.

 

Чему учит кризис

Еще недавно в стране господствовал рынок продавца. Теперь  положение изменилось: диктовать условия на рынке стали потребители. А это требует от девелоперов кардинальной перезагрузки. И если продолжать в этих условиях, как раньше, просто «тупо» продавать квадратные метры, то есть вероятность покинуть этот рынок уже в недалеком будущем.

Сегодня приобретатель собственности ценит не функцию, а среду. Причем реагировать на запросы нужно очень быстро, иногда прямо на ходу меняя планировочные решения и конфигурацию квартир.

Подчас сама жизнь заставляет девелоперов принимать поистине революционные решения. Например, подобные тем, что использовались в Амстердаме во время голландского кризиса недвижимости. Там торговые центры, которые возводились близ магистралей, переделывались… в парковки.        

Не существует одного общего рецепта, как вести дела в кризисный период. А вот негативный опыт есть, и довольно богатый. Он касается тех решений и шагов, которые лучше не делать, ибо накопленная практика показывает, что ни к чему хорошему это не приведет.

Люди давно уже разобрались в том, что дешевое жилье далеко не всегда качественное. К тому же на рынке очень много предложений. А клиент не всегда гонится только за ценой. Многим просто хочется оказаться в другой среде. Поэтому снижать расходы, экономя на создании соответствующего окружающего пространства, для застройщика далеко не всегда оправданно. Подчас стратегически выгодней уменьшить собственную маржу, чем снизить себестоимость строительства.

Сегодня сложилась уникальная ситуация, которой еще не было в постсоветское время: предложение недвижимости на рынке значительно опережает спрос на нее. В этих условиях хорошо проработанные проекты востребованы, как и прежде, а вот плохие стали просто не нужными, резюмирует исполняющий директор  Sezar Group Гасан Архулаев.

Если проект удачный, то с какого-то момента он начинает финансировать сам себя — в том числе и за счет договоров долевого участия. А кто просто строит квадратные метры, тот проигрывает.

Людям надо предлагать новую концепцию жизни. Как сказал по этому поводу один известный девелопер:  «Не надо бояться больших расходов, следует бояться низких доходов».

Из нынешней ситуации надо выходить с багажом новых инструментов по привлечению финансирования, по улучшению экономики строительства и продаж, убежден эксперт Гасан Архулаев. Вот тогда можно будет сказать, что кризис нас многому научил.

Кризис не лишает возможности работать на рынке. Он требует, чтобы это делали по-новому.  

Владимир ГУРВИЧ