Последние добавленные статьи
На чем девелоперы предлагают сэкономить в кризис
-
28.03.2016 г.
Автор: Елена МАЦЕЙКО Как в условиях кризиса снизить затраты на строительство? Крупные девелоперы предлагают уменьшить инвестиционную составляющую проектов. За счет чего? Может ли власть помочь бизнесу? Или отношения этих институтов чаще всего
Автор: Елена МАЦЕЙКО
Как в условиях кризиса снизить затраты на строительство? Крупные девелоперы предлагают уменьшить инвестиционную составляющую проектов. За счет чего?
Может ли власть помочь бизнесу? Или отношения этих институтов чаще всего выливаются в конфликт интересов? Этот непростой вопрос обсуждался на конференции, посвященной «сложению» (синергии) бизнеса и власти для решения проблемы повышения качества жизни в Московском регионе. Форум состоялся в рамках недавней выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров-2016».
Подстегнуть спрос можно дополнительным комфортом
— Чего лукавить, главное для девелоперов сейчас — это проблема спроса, — не стал скрывать глава компании Urban Group Андрей Пучков. — А спрос, как известно, падает.
Из этой ситуации, по его словам, есть два выхода. Первый — снижение цены продажи квадратного метра. Второй, менее «травматичный» для застройщика, — уменьшение инвестиционной составляющей проекта. И здесь есть достаточно большой потенциал для экономии.
Взять, например, подключение к инженерным сетям. Сейчас это колоссально дорого для девелопера. Власти могли бы здесь помочь снизить нагрузку на застройщика, взяв на себя часть функций, связанных с прокладкой инженерных коммуникаций.
Очень финансовоемкое мероприятие — строительство дорог к строящимся объектам. Реализуя эти проекты совместно с властью, можно «вынуть» из затрат около 20%.
К слову, именно проблему инфраструктуры, инженерных сетей и внутриквартальных дорог до микрорайонов комплексной застройки министр строительства Михаил Мень на недавнем XI Всероссийском съезде строительных СРО назвал одним из главных вызовов, стоящих сегодня перед отраслью.
По его словам, за последние два года земельные ресурсы, обеспеченные инженерией и инфраструктурой, были в основном «съедены». Однако этот острый вопрос решать надо, причем в цену квадратного метра инфраструктуру закладывать нельзя из-за снизившейся покупательной способности граждан.
Еще один мудрый ход — прислушаться к пожеланиям властей, касающимся «комфортной» составляющей жилья. Бизнес, как ни странно, от этого только выиграет. И вот почему.
— Наша отрасль порой не учитывает потребности современного человека. А они сильно изменились, — поясняет Андрей Пучков. — Сейчас существует спрос на качественную среду: разнообразные планировки, форматы жилья (лофты, сити-флэты, эко-лофты, квартиры с панорамным остеклением, двухуровневые квартиры и т.д.), разные форматы дома. И если бизнес будет активно формировать такую новую качественную среду, это, уверен, сформирует и дополнительный спрос.
С таким подходом согласен и президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
— Сейчас люди стали мудрыми и вряд ли купят квартиру в районе без инфраструктуры, — размышляет Владимир Воронин. — Если говорить о спросе, то привлекать клиентов демпингом (разорившаяся на дешевизне компания наплодит не дома, а обманутых дольщиков) — это неправильно. Сегодня все нормальные застройщики привлекают клиента дополнительными функциями.
Крупные девелоперы направляют на строительство социальных объектов 15—16% от всех затрат. В результате в Подмосковье за последние два года построены десятки школ и детских садов.
Но тут, по словам самих застройщиков, есть одна «закавыка». Нередко места в построенных социальных объектах получают вовсе не собственники квартир в районе-новостройке, а совершенно «левые» жители. Так муниципалитеты решают проблему дефицита мест в школах и детских садах своего округа, распределяя их по разнарядке. В итоге, заселившись в новую квартиру, собственники рискуют оказаться у разбитого корыта: все места в социалке уже разобраны до них.
— Нельзя ли сделать так, чтобы строящиеся школы и детские сады целиком передавались тем, для кого они, собственно, и предназначались: то есть жителям нового микрорайона? — высказал пожелание Владимир Воронин.
По мнению бизнеса, следует пересмотреть и социальные нормативы. Например, в одной из построенных школ, рассчитанной на 800 мест, сегодня обучаются всего 445 детей. А в Новом Измайлово в садик на 440 мест ходят 404 ребенка. Просчитать это трудно, но все-таки подобные расчеты в мире существуют, и они исходят из количества жителей, их возраста и семейного положения.
Очень затратны проекты, связанные с обустройством бассейнов в школах и детских садиках. Здесь также нужно просчитывать, насколько целесообразно делать их в двух рядом стоящих школах, говорят девелоперы.
А глава компании «Сити-XXI век» Антон Борисенко вообще предложил закрепить возможность использования средств дольщиков на строительство детсадов, дорог, инженерных коммуникаций.
Впрочем, такой подход устраивает далеко не всех. Например, в недавнем интервью нашему журналу депутат Александр Хинштейн пообещал не допустить появления подобных норм в поправках к 214-ФЗ. По мнению депутата, «дольщик не должен за свой счет финансировать полномочия государства».
Реакция властей на все эти предложения прозвучала из уст первого заместителя министра стройкомплекса Московской области Виталия Сомова (на фото). Он согласился с тем, что нормативы градостроительного проектирования (РНГП) Московской области, возможно, нужно будет пересматривать. Но для этого предварительно понадобится составить картину дефицитов, которые на сегодня есть в Подмосковье.
Просто так отменить РНГП нельзя: данный вопрос решает не какой-то там «междусобойчик», на котором договорились делать так, а не иначе. Это сложившееся за много лет понимание необходимых объемов социального строительства, выверенные за много лет социально-гигиенические нормы.
Но самое главное, по мнению замминистра, — это не допустить появления новых волн обманутых дольщиков. Они бывают двух типов: те, кто вообще не получил жилья, и те, кто получил, но не то, что обещали.
Подмосковское правительство работает с шестью сотнями застройщиков, сообщил Виталий Сомов. И, безусловно, не может проконтролировать всех. Между тем есть немало застройщиков, которые лукавят, объявляя, например, что смогут комплексно освоить территорию. А в итоге частенько выходит по схеме «построил по минимуму — и растворился».
— Иногда рядом с крупными проектами возникают проекты-прилипалы, — рассказал заместитель генерального директора компании «Главстрой Девелопмент» Павел Лепиш. — То есть крупная компания уже всю инфраструктуру создала, а «мелочи» остается только присоседиться рядом и рекламировать чужие садики и школы.
Татьяна Шелягина, управляющий партнер компании «Каскад-фэмили», специализирующейся на малоэтажной застройке, напомнила коллегам, что в этом сегменте много людей, у которых несколько иное понимание комфорта.
Поэтому у девелоперов-малоэтажников — свои «фишки», притягивающие спрос. Это двор без машин, парк в шаговой доступности, скверик перед окнами, велосипедные дорожки, удобные собачьи площадки (да-да, и площадки тоже!) и т.д. Все это недорого стоит, но значительно улучшает качество жизни.
Надо сказать, девелоперы-малоэтажники находятся ровно в тех же условиях, что и «большие» девелоперы. Они также обязаны в своих поселках создавать социальную инфраструктуру: дороги, детсады, школы. Татьяна Шелягина рассказала, что в коттеджных поселках места общего пользования занимают сегодня до 30% площадей.
Как известно, в Королеве и Балашихе недавно запретили новое строительство. Причина очевидна: эти районы находятся на грани транспортного и инфраструктурного коллапса.
Бизнес по-разному отреагировал на это предложение, но в целом отнесся с пониманием. Сегодня эти города перенаселены. И «впихивать» туда все новую и новую точечную застройку было бы просто непростительно.
Теперь перед подмосковными властями стоит задача создания новых рабочих мест, чтобы люди могли трудиться, не выезжая из города. И девелоперы, памятуя о синергии власти и бизнеса, должны в этом помочь.
Елена МАЦЕЙКО
