Застройщики начинают сдавать в лизинг непроданные квартиры

04.04.2016 г.

Первый проект полностью обустроенных лизинговых квартир появился в новостройках новой Москвы, сообщает газета «Ведомости».

Компания «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки» (новая Москва), предложила «протестировать» жильё. Потенциальные клиенты могут арендовать с правом последующего выкупа полностью обустроенную застройщиком квартиру и решить, подходит им этот микрорайон для жизни или нет. Об этом говорится в сообщении компании.

В рамках проекта «Новые Ватутинки» на рынок аренды вышли новостройки с полностью меблированными от застройщика квартирами, которые остались непроданными к моменту заселения дома. Таковых, по словам Александра Зубца, гендиректора ООО «Новые Ватутинки», около сотни: «Теоретически любая из них может быть сдана». Потенциальные клиенты могут заключить договор найма с правом последующего выкупа объекта. Все арендные платежи идут в зачёт общей стоимости квартиры. Её цена фиксируется на год с момента подписания договора найма. Затем право выкупа квартиры по фиксированной стоимости пропадает, однако можно и дальше арендовать квартиру и все арендные платежи по-прежнему будут идти в зачёт, только уже без фиксированной цены, а на основе рыночной стоимости к тому времени.

Сейчас стоимость однокомнатных квартир начинается от 4,2 миллиона рублей (37,2 квадратных метра), двухкомнатных – от 6,5 миллиона (62,2 «квадрата»), трёхкомнатных – от 7,2 миллиона рублей (76,1 «квадрата»).

Средняя арендная ставка в микрорайоне «Новые Ватутинки» составляет 23.000 рублей за однокомнатную и 27.000 рублей за двухкомнатную квартиру (то есть полностью выплатить стоимость квартиры получится лет через 15). Ценник для новой Москвы не маленький, но не супервысокий, оценивают в Est-a-tet. В стоимость входят коммунальные и эксплуатационные платежи, расход воды и электричества арендатор оплачивает по счётчикам. При желании можно оформить временную московскую регистрацию. «Квартиросъёмщик может выкупить недвижимость с зачётом уже совершённых платежей в стоимость жилья, продолжить снимать квартиру или в любой момент отказаться от аренды. Никаких ограничений нет, – говорит господин Зубец. – Такой «тест-драйв» поможет понять, насколько вам подходит этот жилой комплекс». По его словам, ещё на этапе подготовки «тест-драйва» было арендовано 11 квартир.

«Право выкупа с зачётом всех платежей, по сути, означает беспроцентную рассрочку с фиксацией стоимости в течение года», – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум групп». Кроме того, аренда у застройщика, а не частного лица – это, по словам госпожи Литинецкой, цивилизованный рынок: «Девелопер не сможет вас «внезапно» выселить или поднять стоимость несмотря на договор, как это часто бывает при сотрудничестве с физическими лицами».

В компании подчёркивают, что это первое подобное предложение в московском регионе. Впрочем, в 2009 году холдинг «Сапсан» предлагал нечто подобное в коттеджном посёлке «Княжье озеро»: дома в аренду от застройщика. Тогда в «Сапсане» заявляли, что коттеджи внаём пользуются спросом как со стороны тех, кто рассматривает аренду в качестве альтернативы покупке, так и со стороны желающих «примерить» на себя различные варианты загородной жизни». Полсотни домов (от 120 до 400 квадратных метров) сдавались с мебелью и бытовой техникой по цене от $8000 за домик площадью 120 «квадратов». Продажная цена в «Княжьем озере» в тот момент – от $677.000 за дом площадью 187 квадратных метров без отделки и до $3 – 4 миллионов. Холдинг рассчитывал окупить вложения за 2,5 года, но свернул арендный бизнес и выставил дома на продажу.

Застройщики поневоле изобретают все новые финансовые инструменты, чтобы «зацепить» клиентов: рассрочки, «ипотека от застройщика», лизинг. Предложенную «Инвесттрастом» опцию в Est-a-tet оценили, как привлекательный маркетинговый ход, в «Бест-новострое» – как грамотное управление проектом. «У любого девелопера определённое число квартир остаётся непроданным, он вынужден оформлять их на себя (что отнимает много времени) и только потом продавать. Предложенный подход увеличивает линейку предложения, – хвалит изобретение Виктория Григорьева, гендиректор «Бест-новостроя». – Девелопер как минимум компенсирует затраты на содержание объекта завершённого строительства до полной реализации проекта». С другой стороны, квартиры оформляются в собственность застройщика, и он будет нести определённые затраты по налогообложению.

«Интересно такое предложение будет только покупателям, а не арендаторам, которые, чаще всего просто «ищут подешевле», – считает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – А дешёвой такая аренда быть не может, застройщику просто не выгодно растягивать так долго во времени оплату за квартиру без включения процентов». «Скорее всего, получится своего рода длительная рассрочка, конкурировать такая опция будет с ипотекой, – говорит господин Богданюк. – Если такие арендные платежи с учётом процентной надбавки будут выше или сопоставимы с платежами по кредиту, вероятнее всего, большинство покупателей выберут ипотеку. Тем более что в последнем случае они сразу становятся собственниками жилья». Если «квартиры и так не продались к моменту сдачи дома, есть вероятность, что это менее ликвидные объекты», – добавляет он.

«Данное предложение можно рассматривать как некий антикризисный вариант, но наша бизнес-модель не предусматривает такой возможности», – говорит Леонард Блинов, заместитель гендиректора Urban Group. В ГК «МИЦ» также ничего подобного предлагать не собираются. «Застройщик эконом-класса не может позволить себе растянуть сроки реализации объекта на период сдачи квартир в аренду, – категоричен Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ». – Такие опции могут носить локальный характер для столичных объектов. Либо, если рассматривать её как экономически обоснованную модель, необходимо участие финансовой структуры».

Александр Зубец подчёркивает, что у арендатора не возникает обязательства купить квартиру, в отличие от случаев рассрочки или лизинга (это способы покупки квартиры): «В случае смены работы, изменения жизненных обстоятельств можно выйти из проекта, потеряв при этом только стоимость арендных платежей». «Более того, никто не даст рассрочку с ежемесячным платежом в 23.000 – 27.000 руб. в месяц», – говорит он.

Мы продолжаем следить за тем, как застройщики поневоле изобретают всё новые финансовые инструменты, чтобы решить свои проблемы.