Последние добавленные статьи

Автор: Владимир Гурвич Исходя их постулатов классиков марксизма-ленинизма, в ЖКХ сложилась революционная ситуация. Верхи уже не могут, а низы — не желают жить по-старому. И что будет? На днях в Москве прошел X Ежегодный всероссийский форум

Автор: Владимир Гурвич

Исходя их постулатов классиков марксизма-ленинизма, в ЖКХ сложилась революционная ситуация. Верхи уже не могут, а низы — не желают жить по-старому. И что будет?

На днях в Москве прошел X Ежегодный всероссийский форум «Система управления жилищным фондом России». Но, несмотря на торжественно-юбилейный статус мероприятия, тональность и содержание многих прозвучавших на нем речей были далеко не праздничными. Более того, форум выявил весьма тревожную тенденцию: отрыв руководства отрасли от ее реального состояния.

Головокружение от успехов

С точки зрения руководства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, с ЖКХ обстоит все более-менее благополучно. Более того, сектор становится все более интересным для инвесторов. В 2015 году заключено 271 концессионное соглашение с объемом инвестиций в 72 млрд руб., в то время как в 2014 году таких договоров подписано менее 100.

Такого результата удалось достичь благодаря принятым в последние годы решениям, радостно сообщила собравшимся директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя Оксана Демченко.

По ее словам, на такой результат работает и Стратегия развития ЖКХ до 2020 года. Она специально написана так, чтобы не только специалист, но любой рядовой человек, ознакомившийся с документом, мог четко представить, как будет развиваться эта отрасль в ближайшие пять лет.

Один из основных приоритетов этого документа — управление жилым фондом. И здесь большое значение приобретает управляющая компания. По сути дела, УК становятся лицом всей отрасли: по работе с ними человек станет судить о ситуации во всем коммунальном хозяйстве.

И это, по словам г-жи Демченко, уже работает. Когда в ходе опроса жильцам задали вопрос, что они будут делать, если из крана потечет ржавая вода, 90% ответили, что позвонят в управляющую компанию, не скрывая восторга сообщила чиновница.

Сегодня в ЖКХ формируется нормальная деловая среда, убеждена она. Зримым свидетельством этого является то, что сюда пошел большой бизнес. Пока он, правда, делает первые шаги, но это уже становится новой реальностью.

Как стимулировать этот процесс? Вот набор условий, которые, по мнению ведомства, помогут это сделать. Коммунальная сфера должны быть прозрачной, здесь должны сохраняться стабильные правила игры, а бизнес должен быть защищен от экономического и административного давления.

Поток законодательных инициатив

Как сообщила чиновник, Минстрой готовит несколько законодательных инициатив. Одна из них направлена на легитимизацию доходов УК. Нередки случаи, когда жители требуют вернуть им остатки не потраченных на их нужды средств. Но УК не просто работают в коммунальном хозяйстве, они занимаются там бизнесом, и у них должна образовываться прибыль.

Также следует более четко прописать условия расторжения договора между местной властью и УК. Он может быть аннулирован только при серьезных нарушениях и в суде.

Должна быть дифференцирована ответственность в зависимости от степени нарушения УК своих обязательств. Скажем, если уборщица плохо вымыла пол, не следует за это штрафовать УК на 200 тыс. руб.

Отдельный законопроект посвящен заключению прямых договоров на поставку ресурсов. По мысли министерства, эта схема должна быть базовой.

Еще одна законодательная тема связана с особым порядком управления ветхим и аварийным жилым фондом. Должно быть предусмотрено его субсидирование из бюджета.

Местная власть должна помогать жильцам содержать свои дома, поскольку для них это часто дорого. Например, в Красноярске в одном барачном поселке стоимость содержания 1 кв. м составляет 170 руб. И это при том, что туалеты там — до сих пор на улице.

В целом же, как считает Оксана Демченко, в ЖКХ наметился не просто положительный тренд, а происходит настоящий рывок вперед.

…а народ жалуется

Такие слова, конечно, ласкают слух. Но вот жители страны, мягко говоря, не совсем разделяют подобный энтузиазм. У министерства все замечательно: разрабатывают и продвигают классные законы, внедряют новые механизмы работы. В общем, работают люди, трудятся. А в ответ — нескончаемый поток жалоб на ЖКХ, что можно было видеть во время последней Прямой линии с Президентом России Владимиром Путиным.

По свидетельству зампредседателя Комитета по проблемам местного самоуправления, социальной инфраструктуры и ЖКХ Общественной палаты РФ Петра Орлова, половина всех поступающих обращений в этот орган связана именно с работой коммунальных служб.

Управление жильем — важная тема. Но лавинообразный рост законодательных актов, инициатором которых является профильное ведомство, административные барьеры при создании ТСЖ, карательный уклон в отношении к различным нарушениям не помогают, а только мешают улучшить ситуацию в этой сфере.

К тому же многие инициативы Минстроя вызывают неоднозначную реакцию. Например, прямые договоры многие называют не иначе как правовым бандитизмом и убийством нормальной экономики многоквартирного дома. В этом случае можно забыть об энергоэффективности и энергосбережении, полагает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. По его убеждению, здесь должна действовать простая схема: собственник-договор-УК. И ничего и никого больше!

Инициативы нужные и ненужные

Между тем, пока Минстрой буквально захлебывается в собственном законодательном рвении, по-настоящему нужные инициативы остаются вне поля зрения.

Например, многие эксперты считают, что у нас неработоспособный Жилищный кодекс. Этот базовый документ писался целых 20 лет назад в иных экономических условиях, когда не ставилась задача управления многоквартирными домами и т.д.

Поэтому сегодня в ЖК полно пробелов и лакун, не заполнив которые, нельзя надеяться на повышение качества управления жилым фондом. В частности, в этом убежден Александр Вербицкий, руководитель Экспертного совета Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.

Другой недостаток связан с необязательным членством жильца многоквартирного дома в ТСЖ. Но, извините, невозможно управлять домом, когда часть собственников квартир состоят в Товариществе, а часть — нет. Нигде в мире нет подобной системы. В Гражданском кодексе присутствует такое понятие, как ассоциация собственников жилья. Но пока такие структуры в России еще не появились.

Если у вас нету… экономики дома

По мнению Андрея Широкова, сегодня не существует ни экономики дома, ни экономики УК. Собственнику пора прекратить писать жалобы в жилинспекцию: он должен привыкнуть выяснять все отношения со своей управляющей компанией. В основе отношений между собственником и УК должны быть заключенные договоры. Но сегодня их либо нет вообще, либо они ничтожны. Обычно в суде их даже не рассматривают.

По мнению экспертов, трудно создать нормальную экономику дома и УК при существующей путанице понятий. Скажем, у нас до сих пор нет ясного понимания отличия учета потребляемых ресурсов от их измерения. Мало кто знает о том, что мы платим не только по счетчику потребленного ресурса, но и за его потери в сети. А они могут быть весьма велики.

Отсюда вытекает проблема ОДН. Общедомовые нужды — тоже чисто отечественное ноу-хау. Нигде подобный показатель не используется. По сути дела, это выдуманная величина, так как реально эти самые ОДН измерить невозможно. Если же все-таки попробовать это сделать, то результаты получаются обескураживающие.

Такой эксперимент провели в Хабаровске, где попытались проанализировать потребление электроэнергии. И выяснилось, что во многих домах ее общее суммарное использование более чем на 30% отличается от поквартирных показателей по счетчику. Причина проста: потери в старых сетях. А вы говорите «реформа»…

ЖКХ — не собес

Так что одним принятием новых законов и внесением изменений в уже принятые проблем ЖКХ не решить. На местах нужно действовать, и действовать эффективно.

Между тем у нас делается много лишней работы, на которую затрачивается немало времени и денег. Например, зачем нужно ежемесячно снимать показания счетчиков и передавать их в организации по расчету платежей за коммунальные услуги? Можно все делать: платить на основе средних значений за прошлый период, а в конце года производить сверку и корректировку. Это сэкономит и время, и труд людей.

Нам нужно, наконец, понять, что ЖКХ — это не собес, а бизнес, хотя и социально ориентированный. Чем больше ЖКХ будет походить на собес, тем больше будет ветшать наше коммунальное хозяйство. Сейчас же УК, как правило, не показывают прибыль, даже если она есть, поскольку им это просто невыгодно, да и небезопасно.

Итогом всех преобразований должен стать полный уход муниципалитетов из сферы ЖКХ и управления многоквартирным домом. А сегодня положение более чем странное: мы помогаем собственнику жилья. Но ему пора забыть о дотациях, а если он не в состоянии сам содержать свои владения, то должен перейти в другой статус. Жестко, но именно так.

Чтоб не пропасть поодиночке

В нынешних условиях едва ли не на первое место выходит задача формирования ответственного собственника. Грамотный заказчик — это не один собственник, а группа собственников, объединенных в организацию.

Но сегодня у собственников почти нет совместных обязательств. Они живут в одном доме, но каждый — сам по себе, отмечает Андрей Широков. Они лишены возможности формировать общий денежный фонд. Это могут делать только ТСЖ, но их немного. Причем это весьма хрупкая конструкция, поскольку, согласно законодательству, жилец дома может вступить в Товарищество и так же легко из него выйти.

Поэтому и не возникают эффективные механизмы защиты общих интересов, а каждый защищает себя самостоятельно, в меру своих возможностей. И это далеко не у всех получается, поскольку у нас действует система «сначала заплати, а затем уже доказывай, что не получил за свои деньги услугу».

Такую практику следует менять, убеждено экспертное сообщество.

Насколько близок свет в конце тоннеля

Впрочем, как бы то ни было, сегодня все стороны сходятся в том, что после многих лет беспросветной мглы в жилищно-коммунальном хозяйстве России появился свет в конце тоннеля. Однако на то, насколько ярок и близок этот свет, чиновники и народ смотрят по-разному.

Чиновники явно пребывают в эйфории от того, что они делают. Им кажется, что, говоря словами прошлой эпохи, происходит великий перелом.

А вот на местах думают иначе. Там прекрасно видят множество нерешенных проблем, понимают, насколько несовершенен существующий нынче механизм.

А лично вам, господа, чья позиция ближе?..

Владимир ГУРВИЧ