Как строительный бизнес и добрая воля столкнулись в Ногинске

21.04.2016 г.

Автор: Елена Мацейко Жители улицы Комсомольской в Ногинске категорически против того, чтобы у них во дворе вместо школы появились четыре 17-этажных громадины …Подмосковный Ногинск бурлит. Здесь, в самом центре города, практически в исторической Автор: Елена Мацейко

Жители улицы Комсомольской в Ногинске категорически против того, чтобы у них во дворе вместо школы появились четыре 17-этажных громадины

…Подмосковный Ногинск бурлит. Здесь, в самом центре города, практически в исторической его части, во дворе домов №№14, 16, 18, 20 и 22 по улице Комсомольской, начались работы по подготовке к строительству четырех 17-этажных домов общей жилой площадью 55 тыс. кв. м. Застройщик утверждает, что все делается на законных основаниях. А вот у жителей абсолютно противоположное мнение. Кто же прав?

 

А жители — против

Компания-девелопер АО «Воскресенский домостроительный комбинат» (ВДСК) торопится запуститься со стройкой, убеждая местную общественность в том, что все необходимые разрешения на строительство получены, а проект никоим образом не противоречит градостроительным нормам Московской области.

Между тем жители домов по улице Комсомольской категорически против начинающегося строительства. Дело в том, что, по старым генпланам, на этом месте должна была быть школа, а никак не высотные здания, которые станут буквально «нависать» над районом — ведь существующая застройка здесь имеет гораздо меньшую этажность.

Члены инициативной группы, выступающей против строительства, убеждены: разрешение на возведение многоэтажек застройщиком получено с явными нарушениями. Под петицией в городскую администрацию уже подписались 600 человек.

Кстати, о новой школе местные жители мечтают давно. Дело в том, что ближайшие общеобразовательные учреждения в этой части города переполнены, многие дети учатся во вторую смену. И новое школьное здание помогло бы кардинально решить проблему дефицита школьных мест.

— Некоторые считают, что проблему второй смены можно разрулить с помощью пристроек к городским школам №№14, 18 и 21, — поясняет член инициативной группы жителей Вячеслав Шитов и добавляет: — В качестве варианта решения проблемы предлагается построить новую школу в районе Заречье-2. Но после заселения двух многоэтажек по улице Ревсобраний и строительства четырех 17-этажных домов на улице Комсомольской в микрорайоне появится как минимум еще около 900 детей. Где они будут учиться?

Кроме того, по мнению горожан, тратить деньги на пристройку к морально устаревшему зданию школы № 14 было бы нерационально и неэффективно.

Заняв активную позицию в споре с застройщиком, жители не ограничиваются словами и организуют пикеты. Помимо этого они настояли на проведении круглого стола с участием депутатов городского Совета Ногинска, представителей районной администрации, управления народного образования, Воскресенского домостроительного комбината. Но пока окончательно «перетянуть» оппонентов на свою сторону не удается.

Еще один важный аргумент в защиту позиции жителей — градостроительные нормативы по этажности, которые в прошлом году были приняты в Московской области. Как уверяют ногинцы, там четко записано: в таком городе, как Ногинск, жилые дома должны быть не выше 9 этажей. Так зачем же нормативы принимали, спрашивают люди: чтобы их нарушать?

 

Не такой уж он и «социально безответственный», этот ВДСК…

Между тем нельзя сказать, что Воскресенский домостроительный комбинат — такой уж монстр, действующий по принципу «что хочу, то и ворочу», для которого никто, в том числе и общественность, не указ.

Нет, этого застройщика в Ногинском районе хорошо знают. Отмечают, что и качество строительства у ВДСК в большинстве случаев хорошее.

Кроме того, по проекту, вместе со строительством четырех высоток на улице Комсомольской планируется возвести и социальные объекты — детский садик на 140 мест, поликлинику на 45 посещений в смену и даже небольшую пристройку к школе №14.

Но вот на компромисс с жителями представители Воскресенского ДСК не идут, мотивируя это тем, что строительство девятиэтажек им просто-напросто невыгодно. Да и с какой стати искать этот компромисс, если, по их мнению, все бумаги у них в порядке, они оформлены в соответствии с существующими требованиями.

 

Кто же здесь лукавит?

Чтобы понять, кто здесь прав, а кто виноват, мы решили провести собственное расследование. В первую очередь, попытались выяснить: действительно ли есть нормы, запрещающие (разрешающие) строительство 17-этажных зданий в черте подмосковных городов.

Открыв «Нормативы градостроительного проектирования Московской области» за 2014 год, мы практически сразу же нащупали «дорожку» к ответу на свой вопрос.

В документе предлагалось для населенных пунктов с численностью менее 100 тыс. человек установить максимальную этажность в 9 этажей. А вот для ряда городов с населением более 100 тыс. разрешалось сохранить максимальную этажность в 17 этажей, правда, с оговоркой: исключив города исторического значения.

Судя по данным из Сети, количество населения в Ногинске превышает 100 тыс. — если конкретно, оно сегодня составляет 102 247 человек. Что это означает? То, что, по идее, строить 17-этажки в Ногинске, опираясь на нормативы 2014 года, — можно.

Но тот мы вовремя вспомнили про оговорку: «…исключив города исторического значения». А Ногинск-то как раз и является таким историческим поселением. Стало быть, строить в нем 17-этажки все-таки не рекомендуется!

Сразу оговоримся: градостроительные нормативы 2014 года сегодня утратили свою силу. Но общая направленность на снижение этажности в малых и исторических городах осталась и в новом градостроительном своде правил, который вышел в 2015 году.

Новое подтверждение своим догадкам мы нашли уже в более весомом и проработанном документе — «Нормативах градостроительного проектирования Московской области» от 17 августа 2015 года. И там в табличке №1а на странице 7 (Таб. «Предельно допустимая этажность жилых и нежилых зданий в городах Московской области, отнесенных к историческим поселениям федерального и регионального значения») находим наш Ногинск. Читаем: предельно допустимая этажность в городе Ногинске, как историческом поселении, — 9 этажей.

Между прочим, выступавшие в рамках круглого стола в Совете депутатов Ногинска представители общественности также ссылались на этот документ и выражали недоумение по поводу того факта, что в центре города со статусом исторического поселения проектируются дома высотностью 17 этажей.

Получается, застройщик, мягко говоря, лукавил, заявляя о том, что вся документация соответствует существующим в Московской области градостроительным нормам?

 

Так все-таки можно или нельзя?

На этом мы не успокоились. Решив выяснить официальную точку зрения, редакция отправила запрос в Министерство строительного комплекса Московской области. Ответ, который мы получили, нас несколько озадачил.

Читаем. Оказывается, «…в Ногинске решением Совета Депутатов от 29.08.2013 утверждены правила землепользования и застройки, допускающие размещение 17-этажных жилых домов.

В соответствии с утвержденными правилами Администрацией Ногинского муниципального района Московской области 03.07.2014 был проведен аукцион на предоставление земельного участка под жилищную застройку с последующим подписанием соглашения с застройщиком, предусматривающего строительство социальных объектов, в том числе детского сада на 140 мест и пристройки к школе на 400 мест».

В официальном ответе из пресс-службы Министерства стройкомплекса Московской области также отмечалось, что «…объекты социального назначения по улице Комсомольской г. Ногинска предусмотрены с профицитом, то есть количество предусмотренных мест в этих объектах больше нормативной потребности для вновь строящегося жилья. Причем строить эти соцобъекты застройщик будет на свои средства.

Что касается высотности, то она определяется «...в каждом случае индивидуально в соответствии с утвержденным градостроительным регламентом, к которому относится конкретный земельный участок».

Все бы хорошо. Только вот, получается, что правила землепользования и застройки г. Ногинска вступили в противоречие с Нормами градостроительного проектирования Московской области. Выходит, там можно, а тут нельзя?

Может быть, есть какое-то специальное решение градостроительного совета г. Ногинска, подумали мы, которое допускает отклонение от предельно допустимой этажности и позволяет строить 17-этажки в историческом поселении? Но, как выяснилось, такого решения тоже нет.

Что в сухом остатке? На сегодня вопрос повис в воздухе. И для того чтобы его разрулить, по-видимому, потребуется волевое решение властей или законодательная инициатива депутатов.

Во всяком случае, очень не хочется, чтобы жители Ногинска утвердились в той мысли, что «точечная застройка» решает, в первую очередь, задачу извлечения краткосрочной прибыли в ущерб долгосрочному развитию и процветанию города.

А они пока считают именно так.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО

 

P.S. Материал уже готовился к печати, однако наша переписка с Министерством строительного комплекса МО продолжалась. Нам все-таки хотелось понять, как можно «примирить» два конфликтующих между собой документа.

И вот, в последнем ответе на наш запрос ситуация потихоньку начала проясняться, лишний раз подтверждая то, что у каждого правила есть свои исключения.

«Решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка принято администрацией 22.04.2014. На момент принятия указанного решения действовали региональные нормативы градостроительного проектирования Московской области, утвержденные Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 N 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области», в которых для г. Ногинска была рекомендована максимальная этажность в 17 этажей», — уточнили в ведомстве.

Читаем дальше: «При  проведении аукциона (03.07.2014) параметры планируемого строительства, определенные в правилах землепользования и застройки, были определяющим фактором при определении начальной цены аукциона и принятии застройщиком решения об участии в указанном аукционе.

25.07.2014 вступили в действие новые региональные нормативы градостроительного проектирования Московской области, которые ограничивают застройку в 9 этажей.

…Но на момент принятия решения о проведении аукциона, на момент проведения самого аукциона и подписания соглашения о строительстве действовали РНГП (Нормативы градостроительного проектирования) и ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), которые устанавливали этажность в 17 этажей», — резюмируют представители Минстройкомплекса МО.

То есть, получается, правы и те, и другие? Что же делать?

Теперь, очевидно, все зависит от того, кто сделает первый шаг к примирению: жители, которые согласятся на приемлемый компромисс с застройщиком, или девелопер, который проявит добрую волю и пойдет-таки навстречу пожеланиям жителей.

Мы будем и дальше следить за этой ситуацией.