Рынок тарифов ЖКХ расслаивается и пытается структурироваться

22.04.2016 г.

Автор: Владимир Гурвич Между Москвой и Санкт-Петербургом много различий. В том числе и в том, как управляется жилая недвижимость в этих двух городах.  В чем же здесь разница? Новое исследование «Структура рынка обслуживания жилой недвижимости Автор: Владимир Гурвич

Между Москвой и Санкт-Петербургом много различий. В том числе и в том, как управляется жилая недвижимость в этих двух городах.  В чем же здесь разница?

Новое исследование «Структура рынка обслуживания жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга (сравнительный анализ)», подготовленное Ассоциацией компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), позволяет узнать, что происходит в этой сфере в двух главных городах страны, попутно выявив ключевые проблемы развития рынка ЖКХ. 

 

От Ростова — до самых до окраин

Как рассказал президент АКОН Сергей Креков, для определения базового уровня исследования был введен так называемый индекс Ростова. Будучи самым маленьким из всех крупных городов страны, он позволяет сравнивать тарифы на содержание и ремонт домов, устанавливаемые муниципалитетами этих городов. Поскольку в структуре себестоимости обслуживания дома самая большая доля приходится на зарплату (68%), то ростовский тариф взят за основу.

Интересно, что тарифы в Москве и Санкт-Петербурге оказались ниже, чем в некоторых крупных регионах. А самый высокий тариф отмечен в Нижнем Новгороде — 29,85 руб. за 1 кв. м. Напомним, что этот показатель определяет, какое количество средств может быть потрачено на обслуживание дома.

Приведенные факты свидетельствуют о том, что сегодня тарифообразование на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) мало связано с себестоимостью затрат на обслуживание дома, а в основном определяется волюнтаристскими решениями и способностью местного населения платить за коммунальные услуги. Никаких же методологий расчета не существует.

Эксперты проанализировали обслуживание 245 млн кв. м в Москве и 122 млн кв. м в Санкт-Петербурге. Были выделены три типа управления жилищным фондом: государственный, частный и ТСЖ. В целом структура управления жилфондом в обеих столицах складывалась самостоятельно. Но в процессе развития вышло так, что и там и там доминируют госкомпании. Их доля в городе на Москве-реке существенно выше, чем в городе на Неве —почти на 20%.

ТСЖ и ЖСК занимают наименьшую долю на этих двух рынках, 6,7% в Москве и 12,6% Петербурге. Один любопытный нюанс: в северной столице доминируют ТСЖ, а в Москве — ЖСК. Это связано с тем, что в свое время застройка Белокаменной в значительной степени велась с помощью жилищно-строительных кооперативов.

Анализ складывающейся ситуации показывает, что рынок с одной стороны расслоился, а с другой — четко структурирован. Дома с минимальной экономической эффективностью и максимальным износом в большинстве своем находятся под управлением государственных компаний. А вот частные управленцы не желают взваливать на себя это бремя.

С другой стороны, между частными УК и ТСЖ идет борьба за дома. Средняя площадь дома, находящегося под управлением ТСЖ, выше, чем средняя площадь одного дома, управляемого УК. Причина кроется в том, что экономика ТСЖ — это экономика одного дома, и для своего экономического оправдания Товариществу требуется больший масштаб деятельности. А УК свою экономику формирует на основе портфельного управления домостроениями.

Каждая форма управления домов имеет свои минусы. Так, если еще недавно ТСЖ воспринималось в качестве лучшей управленческой модели, то сейчас к нему появляется все больше претензий. С точки зрения бизнеса, далеко не всегда экономически целесообразно строить его на базе одного многоквартирного дома (МКД).

В число неожиданных новшеств последнего времени вошла и такая практика. Зачастую товарищества используют УК как… подрядчика для выполнения необходимых работ. Это позволяет ТСЖ, говоря по-простому, сводить концы с концами, делает вывод Сергей Креков.

Общей же модели управления ТСЖ сегодня нет: одни это делают хорошо, другие — не очень. В целом же, по мнению эксперта, в нынешней ситуации ТСЖ, по сути, вываливаются из системы.   

 

Жилищно-коммунальная аномалия

А как себя чувствует ЖКХ во времена кризиса, когда почти все отрасли испытывают спад? На этом фоне ЖКХ растет в объемах, поскольку растут тарифы. Единственное кризисное явление — рост задолженности.  Если раньше в МКД она не превышала в среднем 5%, то сейчас — от 25% до 30%.

В каком-то смысле это аномалия, считает Сергей Креков. Если сравнивать экономическую ситуацию в секторе жилой и коммерческой недвижимости, то в последнем случае УК снижают свои издержки на управление. В жилом же секторе все наоборот. Согласно последним опросам, до половины жителей страны экономят на еде. Но невозможно снизить расходы на оплату коммунальных услуг: такого механизма у нас пока не предусмотрено.

Более того, тарифы растут. У государственных УК они самые низкие, у частных компаний — на 10—15% выше, чем у государственных; а у ТСЖ — еще выше, на 25—30%. 

Сегодняшняя система ЖКХ — это косный и неповоротливый гигант, у которого очень слабы рыночные стимулы, делает неутешительный вывод эксперт. Не работает базовый механизм выбора УК собственником. И, как следствие, плохо крутятся все остальные шестеренки этого механизма.

Поэтому затраты на ЖКХ в кризис не только не уменьшаются, а даже увеличиваются. Не изменив существующей модели, трудно ожидать позитивных перемен.

 

Равнение на собственника

Сегодня, когда жилищная сфера в России на 90% принадлежит собственникам и лишь 10% приходится на государство, все основные решения по ее содержанию должны принимать собственники жилья. Но они до сих пор не осознают, что дом — это их частная собственность, констатирует председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков.

— Мы видим, что и новое поколение в этом вопросе вступает в жизнь со старыми представлениями, — говорит он. — Сегодня очень многие молодые люди, как их отцы и деды, убеждены, что дома, в которых они живут, принадлежат государству.

И хотя де-юре это не так, де-факто именно государственные органы принимают решение о стоимости содержания недвижимости. Причем эти решения касаются всех подведомственных строений. А это неверный подход: в каждом доме расценки должны быть разными в зависимости от его состояния.

Но для этого нужно изучать каждый дом, а этим никто не занимается. В результате сегодня стоимость содержания МКД в четыре раза меньше, чем должна быть. Такой подход приводит к тому, что жилой фонд быстро ветшает.

В основе отношений между собственником и УК должны быть договорные обязательства. Но их нет, поскольку нет самих договоров. Результат — сильное давление государства на УК, неадекватная система штрафных санкций и пр.

— Но возникает интересный вопрос: когда на УК накладывается штраф, из каких денег она его платит? — спрашивает Андрей Широков и сам же отвечает: — Легко понять, что она изымает их из смет по содержанию домов. То есть средства на эти цели урезываются. А ведь в целом по стране это немалые суммы: по  прошлому  году — свыше 1 млрд руб.

Сегодня до 80% жалоб поступают от жильцов МКД. Но жилец не должен жаловаться в государственные инстанции. Если что-то в доме его не устраивает, ему следует обратиться к собственнику квартиры, в которой он живет. А уже тот, если сочтет нужным, начнет действовать.

 

С закрытыми глазами

Жилищному кодексу РФ уже свыше 10 лет. Именно столько де-юре действует новая модель управления жилым фондом. В 2015 году ввели лицензирование УК. Но, как замечает председатель технического комитета по стандартизации «Услуги в области ЖКХ и управления многоквартирными домами» Росстандарта РФ Павел Жбанов, речь идет только о входе на рынок, но не о самом процессе управления жилфондом.

Когда 10 лет назад вводилась новая формула управления МКД, предполагалось, что этим делом будут заниматься профессионалы. Но за это время к данной цели так и не приблизились.

Было утверждено три профстандарта для работы УК. Но они по-прежнему не используются, а многие управленцы даже не ведают об их существовании. Между тем вопрос повышения уровня профессионализма сегодня стоит очень остро. При таком положении дел, даже если в этом секторе будут созданы все необходимые механизмы по управлению недвижимостью, воспользоваться ими будет просто некому.

В отрасли нужно искать баланс между госрегулированием и частной инициативой, убеждены эксперты. Скажем, для МКД на первом месте должна стоять безопасность, на втором — комфортность проживания. При этом следует понимать, что одно напрямую зависит от другого.

Сегодня же уровень безопасности наших домов снижется. То и дело приходят сообщения о взрывах газа, падающих лифтов, о срыве крыш, обрушения фасадов. Но кто у нас отвечает за безопасное состояние МКД? Согласно ЖК — управляющие компании. Но до многих из них эта информация так и не дошла. Итог: жилой фонд все ближе подходит к рубежу, за которым его можно уже считать небезопасным.

Выход — в соблюдении Технического регламента безопасности зданий и сооружений, убежден Павел Жбанов. Но УК плохо его знают и очень редко применяют на практике. Между тем этот базовый документ предписывает, что содержание дома  должно происходить в соответствии с его проектом. Но у нас во многих регионах проектов давно уже не делают. Вот и эксплуатируют здания, так сказать, с закрытыми глазами.

 

Бизнес всему голова

Еще одна проблема: по всей России на рынке ЖКХ доминируют УК, аффилированные с местными властями. Ну представьте только, как властям штрафовать такие УК? Ведь это, по сути дела, означает наложить взыскание на самих себя.

В целом в обеих столицах в ЖКХ положение неплохое, огромный масштаб рынка позволяет успешно его структурировать, констатируют эксперты. И хотя этот бизнес не приносит больших легальных доходов, зато он стабилен, им можно заниматься долгие годы.

Но если мы признаём, что в основе ЖКХ лежит бизнес, то и надо выстраивать весь процесс, исходя из этого постулата. А в основе любого бизнеса, как известно, находится собственник. Его характерная «родовая» черта — право выбора.

Если УК плохо управляет своими домами, должно действовать право ее замены. Сегодня же, несмотря на принятые законы, у нас в этом смысле все размыто. То, что можно сделать теоретически, трудно, а подчас невозможно сделать практически.

Вот так и живем. Не ждем тишины…

Владимир ГУРВИЧ