Последние добавленные статьи

Архитектурный портал Archdaily провел исследование истории массового жилищного...
Администрация Дональда Трампа просит Конгресс предоставить ей широкие полномочия,...
Для всех, кто владеет бизнесом или же планирует его открывать, важно знать, что...
Лидирующий метод измельчения сырья в промышленности — помол в шаровых мельницах....
Агентство РБК изучило проекты-утопии советских архитекторов по строительству высоток...

Куда идет московская недвижимость

Автор: Владимир Гурвич Многие из тех, кто не купит жилье сегодня, уже не купят его никогда. Поэтому специалисты советуют поторопиться    В последнее время рынок недвижимости лихорадит, что тревожит как профессиональных игроков, так и тех, кто Автор: Владимир Гурвич

Многие из тех, кто не купит жилье сегодня, уже не купят его никогда. Поэтому специалисты советуют поторопиться  

 В последнее время рынок недвижимости лихорадит, что тревожит как профессиональных игроков, так и тех, кто желает совершить на нем разовые сделки. В итоге многие отказываются от них из-за боязни прогадать. Ситуация в самом деле непростая. Поэтому мы решили помочь нашим читателям разобраться в ней, призвав на помощь квалифицированных экспертов

 

Рынок замер в ожидании

Председатель комитета по аналитике Московской ассоциации риэлторов Геннадий Стерник — один из ведущих экспертов в данной сфере. По его оценке, в 2015 году столичный рынок недвижимости по основным показателям (количеству общих сделок по продаже жилья, сделок с участием ипотеки и договоров с долевым участием) просел по отношению к 2014 году примерно на 30%.  В Московской области снижение составило 12—15%.

Особенность нынешней ситуации в том, что в Москве рынок рухнул сильнее, чем в других регионах страны. Однако в I квартале 2016 года число сделок начало расти. Одна из причин этого заключалась в опасениях людей, что программа госсубсидирования ипотеки не будет продлена (напомним, что весной она продлена до конца 2016 года). К этому добавилось очередное ослабление рубля. И те, у кого еще остались деньги, ринулись покупать жилье.

Пока делать окончательные выводы о том, что происходит на рынке, преждевременно, считают эксперты. Есть надежда, что рынок достиг дна и начал свое новое восхождение. Но пока это только слабая тенденция, и лишь дальнейшие события покажут, насколько реальной и прочной она стала.

На фоне некоторого повышения спроса в январе-марте текущего года на территории старой Москвы наблюдалось небольшой  рост цен на недвижимость. Будут ли они и дальше подниматься? Некоторые аналитики уверяют, что в ближайшее время следует ждать увеличения предложения, поскольку застройщики готовы выбросить на рынок новые квартиры.

А вот Геннадий Стерник не согласен с таким мнением. Его анализ показывает, что крупных вбросов пока не предвидится. А объем предложений увеличивается, но не за счет новых объектов, а из-за увеличения сроков экспозиции уже имеющихся.

Однако в силу того, что новых предложений в целом становится меньше, происходит определенное рассасывание рынка, объекты постепенно продаются. Что это — устойчивая тенденция или временной тренд,  покажет будущее, не спешит делать выводы осторожный эксперт.

В любом случае сейчас на рынке отмечается положительная динамика. Но долго ли это продлится? Куда пойдет рынок — вверх или вниз? Как поведут себя цены? На вторичном рынке еще в начале 2015 года они росли, а затем пошли вниз. В Москве они упали на 12—15%, а на первичном рынке  — на все 15%. Такое пике — опять же самое большое из всех российских городов.

При этом надо иметь в виду важную вещь: в старой Москве падение цен в 2015 году оказалось более значительным, чем на присоединенных территориях. Зато в начале 2016 года ценники на жилье в Новой Москве оставались неизменными, а вот в старой Белокаменной они немного подросли.

В Московской области в 2015 году на вторичном рынке цены незначительно снизились, а на первичном в целом остались на том же уровне.

Больше всего экспертов тревожит резкое снижение доходности инвестиций относительно всех затрат на строительный проект. По расчетам Геннадия Стерника, если в 2012 году эта доходность находилась на уровне 40%, то в 2015 году ушла в отрицательную зону.

В первую очередь это связано со снижением объемов реализации жилья при сохранении прежних значений затрат на его строительство. Причем это отнюдь не означает, что у всех компаний фиксируются убытки: на рынке есть немало успешных застройщиков, которые даже в нынешних условиях получают хорошую прибыль.

Но в целом положение на рынке сложное, многие строительные фирмы находятся на грани банкротства. Часть из них, понятное дело, уйдет в небытие. А это в свою очередь увеличивает риск роста количества обманутых дольщиков.

 

Пока идем вниз

Перспективы строительного рынка напрямую связаны с общим  экономическим ростом и увеличением доходов граждан. Однако по экспертным прогнозам до 2017 года объемы инвестиций в строительство будут падать — даже несмотря на то, что ряд крупных компаний объявили или собираются в ближайшее время объявить о реализации новых крупных проектов.

Скорее всего, уйдет немало мелких застройщиков. И людям, желающим вложить свои средства в строительство, нужно проявлять максимальную осторожность и бдительность при выборе компании, которой они решат отдать свои кровные.

Что касается цен, то в Москве они будут снижаться больше, чем в целом по стране. Одна из причин этого состоит в том, что доходы столичных жителей падают сильнее, чем в регионах. К тому же столичная недвижимость была очень переоценена и сейчас стремится к более реалистичным стоимостным показателям.

Тот факт, что именно Москва является рекордсменом по снижению стоимости квадратных метров, обуславливается еще несколькими. Например, из-за экономического кризиса и ослабления рубля в столице снижается число мигрантов, в том числе и тех, кто приобретал столичную недвижимость. В других российских городах мигрантов всегда было значительно меньше, а тех, кто  покупал жилье, — совсем мало.

Еще одна причина нынешнего лидерства Москвы в снижении цен на жилую недвижимость объясняется резким сокращением количества тех, кто приобретает недвижимость ради инвестиционных целей. Сегодня жилье почти целиком покупается ради проживания в нем. Кроме того, не надо забывать, что в столице предложение растет, а спрос снижается заметнее, чем в других мегаполисах.           

 

Реанимация вторички 

Вторичный рынок жилья имеет большое значение, позволяя большому числу людей продавать и покупать квартиры. По оценке директора департамента управления вторичным рынком «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шлома, 2015 год стал для этого сегмента самым плохим с начала нового века. Падение составило 30%.

Причина такого снижения не только в экономической ситуации, но и в поведении людей. Как известно, они очень консервативны, их представления о рынке сформировались в предыдущие годы, когда цены постоянно росли. И владельцы недвижимости не желают принимать во внимание то, что положение кардинально изменилось. Вместо этого предпочитают ждать, когда стоимость жилья снова пойдет вверх.

По данным генерального директора «МИЦ-Недвижимость» Натальи Соломоновой, снижение цен сопровождалось массовым расторжением договоров с риэлторами на продажу квартир. В то же время покупатели также пребывали в режиме ожидания, надеясь на продолжение понижающего ценового ралли.

В итоге дельта между продажной и покупной ценой может достигать 60%, резюмирует Сергей Шлома. Понятно, что при таком разрыве сделки проводиться не могут: рынок просто встает.

В 2016 году ситуация на рынке стала уже иной: падение цен продолжается (они снижаются на 5—10%), но изменилось поведение продавцов и покупателей. Накопился большой отложенный спрос за счет провала 2015 года, который, по оценке экспертов, достигает 35%. И сейчас этот задел постепенно выплескивается на рынок. Количество сделок увеличилось на 10%. К тому же субсидированная ипотека стала дешевле, что также работает на оживление рыночной ситуации. 

Сергей Шлома убежден в том, что 2016 год на вторичном рынке столичной жилой недвижимости будут успешней 2015-го. Правда, о конкретных цифрах пока говорить преждевременно.

2015-й характерен не только тем, что это был самый плохой год, но и тем, что он дал старт определенным положительным переменам, считает Наталья Соломонова. Например, риэлторы едва ли не впервые всерьез задумались о необходимости обмениваться друг с другой честной информацией. Раньше было много недомолвок, а то и откровенного обмана.

В целом кризис на рынке наглядно продемонстрировал большую потребность риэлторского сообщества в законе, регулирующем эту деятельность. Стало гораздо понятнее и виднее, кто на рынке работает добросовестно, а кто нет, кому можно доверять, а кому не стоит. И это можно отнести к положительным итогам прошедшего года.

 

Выбор за вами

Какой же вывод можно сделать из приведенного выше анализа рынка? Директор департамента «МЦБН» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов уверен, что сегодня — самый благоприятный момент для покупки недвижимости. На мой вопрос, в чем он видит эти преимущества, эксперт назвал четыре основные причины:

  • Сегодня цены находятся на самом низком уровне за последнее время. Но не стоит надеяться, что они еще существенно упадут: дно либо достигнуто, либо совсем близко, о чем свидетельствует обозначившийся тренд на их рост.
  • В силу того, что предложение превышает спрос, у покупателя есть большой выбор товара. То есть сейчас мы имеем рынок покупателя, а не продавца, как было до кризиса. И этим надо воспользоваться.
  • Еще никогда застройщики не давали таких дисконтов: в настоящее время они достигли максимальных величин.
  • Ситуация на рынке достаточно стабильна, и это залог того, что цепочки сделок не будут рушиться.

А закончить можно словами популярной песни: «Думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».

Владимир ГУРВИЧ

 

 

Просмотров: 144

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

arenda-pogruzchika
В дни стремительно развивающегося индустриального процесса часто приходится использовать специальную технику. Многие монопольные предприятия могут позволить себе обзавестись собственной спецтехникой, ведь она используется постоянно. А остальным...
28.01.2017г.
quantum-xd
Чем отличаются тепловизоры и цифровые ПНВ от приспособлений на ЭОП? Первые обладают высоким качеством, особой конструкцией, материалом и комплектующими. Основу тепловизоров и цифровых ПНВ составляют продвинутые электронные компоненты....
27.12.2015г.
izmeritelnye
Все объекты излучают свои тепловые лучи, основные параметры которых определяется тепловизором. Параметры мощности излучения испытуемого объекта и его спектральный состав определяются согласно закону излучения. Они могут сильно различаться из-за...
20.12.2015г.