Точечная застройка в Тольятти: какие правила нарушил застройщик?

19.03.2018 г.

Автор: Елена Мацейко В редакцию «Строительство.RU» пришло письмо от жителей одного из районов г. Тольятти, в котором те жалуются на незаконную застройку, которая ведется в их квартале, в границах улиц Матросова и Мурысева. Автор: Елена Мацейко

В редакцию «Строительство.RU» пришло письмо от жителей одного из районов г. Тольятти, в котором те жалуются на незаконную застройку, которая ведется в их квартале, в границах улиц Матросова и Мурысева.

«Уважаемая редакция!

Мы, жители домов №2,4,6 по ул. Матросова и дома № 76А по улице Мурысева, обращаемся к вам за помощью в разрешении ситуации, которая связана с «точечной» застройкой нашего квартала, и в которой мы на протяжении и нескольких лет пытаемся отстоять свое право на достойную жизнь.

Обратиться к вам вынуждает ситуация, которую можно прокомментировать словами «формально правильно, а по существу – издевательство».

В настоящее время во дворе наших малоэтажных домов – в основном, трехэтажных – застройщиком ООО «Единение» ведется строительство нового восьмиэтажного жилого многоквартирного дома. Интерес застройщика состоит в возведении жилого дома с максимальными строительными параметрами, поскольку только при этих условиях проект становится выгодным в коммерческом отношении.

Между тем, в соответствии с действующим законодательством, на данной территории возможно строительство только малоэтажного жилого дома (с количеством этажей не более 4-х).

Наше обращение в редакцию не связано с желанием воспротивиться строительству как таковому. Мы хотим, чтобы это строительство осуществлялось в рамках закона, который обеспечивает баланс интересов сторон: право на осуществление предпринимательской деятельности - для юридического лица и право на достойную жизнь и благоприятную окружающую среду – для жителей. Просим дать нам возможность нормально жить в своем квартале»

«Прирезали» земли за счет территории для прокладки инженерных сетей

В 2012-м году ООО «Единение» приобрело в собственность земельный участок площадью 1070 кв. м под зданием бывшей котельной. Участок предусматривался под новое строительство. Но одного земельного участка для возведения дома с максимальными параметрами оказалось недостаточно. Возникла необходимость расширения территории застройки. Первым шагом застройщика в этом направлении была попытка получить разрешение на соседний участок с условно разрешенным видом использования. Однако после публичных слушаний ему в этом было отказано. Жители активно отстаивали свое право разбить на прилегающей к домам территории сквер.

Тогда ООО «Единение» обратилось в местную мэрию с просьбой выделить ему дополнительную площадку рядом с уже имеющейся — якобы, для целей, не связанных со строительством, а именно — для прокладки инженерных сетей и проездов. Как позже выяснилось, застройщик лукавил. Тем не менее «Единению» удалось получить этот земельный участок в аренду. Как показывают дальнейшие события, истинной целью оформления земли было запланированное строительство 8-этажного жилого дома.

— Градостроительный кодекс регламентирует, что на определенном участке можно построить только жилье определенной площади, — прокомментировал ситуацию юрист Исследовательского Центра частного права при Президенте РФ Максим Шавалеев. — На 1 кв. метр участка должно, по муниципальным нормативам, приходиться определенное количество квадратных метров. То есть 8-этажное здание тут ну никак не проходит! — Но застройщик легко обошел эту норму, — продолжает наш эксперт. — Когда он собрался получать разрешение на строительство, он показал оба приобретенных земельных надела — и площадь застройки была высчитана из площади 2-х участков!

По градостроительному кодексу, у земельного участка есть разные виды использования: сначала основной — например, участок предназначен под жилое строительство. Кроме основного у каждого участка есть еще так называемые дополнительные виды разрешенного использования. И есть третий вид — вспомогательный.

— Вспомогательное использование может быть только плюсом к основному виду, — уточняет Максим Шавалеев. — Отдельно это как руль без машины.

В данном случае получение участка «…под прокладку инженерных сетей и устройство проездов» — вспомогательный вид использования земли. Тем не менее застройщику нужно было получить участок нужной площади, и он его получил.

Торгов попросту не было

Итак, по формальным признакам разрешение на строительство застройщику было выдано. Юристы, проводившие экспертизу этого разрешения, усмотрели в нем не одно, а несколько нарушений.

Участок под жилое строительство, по Жилищному кодексу, может выделяться только через торги. Смысл в том, чтобы муниципалитет мог как можно выгоднее этот земельный участок продать. В данном случае застройщику удалось требование торгов обойти — их попоросту не было. В результате, незаконное использование земельного участка площадью 1477 кв. м для строительства жилого дома позволило застройщику увеличить параметры разрешенного строительства до 2 630 кв. м и обойти ограничения, установленные «Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти».

Не проехать службам спасения

Но кроме юридических закавык есть и чисто житейские. Незаконное строительство не только нарушило права жителей прилегающих домов, но и создало им массу неудобств. Например, жителей дома № 76а по ул. Мурысева лишили проезда к дому с северной стороны.

— Нам катастрофически не хватает парковок. Машины приходится оставлять на внутриквартальных дорогах и газонах. В случае какого-то ЧП службы спасения просто не заедут к нам во двор, — волнуется житель одного из домов Игорь Михайлов.

— На дворовой территории катастрофически мало элементов озеленения, — вторит ему другая жительница улицы Мурысева Оксана Максимова. — Мы стали заложниками «каменных джунглей», а новое строительство эту картину дополнит.

Отчаявшись найти правду в органах муниципальной власти, жители обратились в суд с обжалованием действий органа, незаконно выдавшего разрешение на строительство. Но пока суды различных инстанций «незаконных» действий в решении местных властей не увидели. На запрос редакции ООО "Единение" дало следующий ответ: "У нас есть решение суда, где наши действия по строительству восьмиэтажного жилого многоквартирного дома приняты правомерными. Больше комментариев не будет". Сейчас кассационная жалоба по делу находится в судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ.  

Елена Мацейко

 

P. S.

Недавно на сройплощадке во дворе строящегося 8-этажного жилого дома упал кран. На детскую площадку. Просто чудом никто не пострадал — было раннее утро. И хотя официальные причины аварии еще не названы, ясно — когда строительство ведется впритык к жилым домам, произойти может все что угодно.