Спасибо, что сырой 2. Поправки в поправки к №214-ФЗ

30.05.2018 г.

Автор: Петр Ларин 1 июля вступают в силу поправки в №214-ФЗ. Остался месяц — и несмотря на это, многое в вопросе проектного финансирования остается непроясненным, что вызывает опасения как у бизнеса, так и некоторой части самих Автор: Петр Ларин

1 июля вступают в силу поправки в №214-ФЗ. Остался месяц — и несмотря на это, многое в вопросе проектного финансирования остается непроясненным, что вызывает опасения как у бизнеса, так и некоторой части самих парламентариев. Именно поэтому самые существенные аспекты поправок недавно обсудили на круглом столе "Актуальные вопросы развития строительной отрасли" в Совете Федерации.

Неясно, почему обсуждать «актуальные вопросы развития строительной отрасли» поручили Комитету по федеративному устройству, а не экономической политике. Возможно, это связано с тем, что первый зампред Комитета Степан Киричук и новый министр строительства Владимир Якушев знакомы еще по совместной работе в администрации Тюмени. Кажется, лучшего посредничества между законодателями, строителями и министерством на данном этапе сложно представить — это обнадеживает тем более, что обсуждаемый вопрос является для отрасли краеугольным и требует всестороннего обсуждения.

Круглый стол открыл доклад замминистра Никиты Стасишина. По словам чиновника, поскольку ежегодные денежные вложения граждан в стройку уже составляют около 1.7 трлн рублей и будут расти в связи со снижением ипотечной ставки, а страхованием строительных рисков занимается государственный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства — необходимо минимизировать риски федерального бюджета в связи с работой по №214-ФЗ. «Мы не имеем права допустить тотальное появление проблемных объектов», — отметил замминистра. При этом в докладе было отмечено, что индекс проблемных ДДУ сегодня составляет 6,8%. Процент довольно скромный. Тем не менее, министерство настаивает на введении банковского сопровождения строительства и проектного финансирования по ставке 11%.

Что касается изменений по другим критериям, которым теперь должен будет соответствовать застройщик, Никита Стасишин предложил не запрещать направлять на финансирование стройки те 10% от стоимости проекта, которые необходимы для получения разрешения на строительство. Упоминалось возможное нераспространение на мелких застройщиков нормы на наличие более 10 тыс. кв. м. введенного в эксплуатацию жилья. Замминистра предложил изменить подход к ограничению масштабов строительства: один застройщик — один проект планировки. А также разрешить застройщикам привлекать частные инвестиции до момента ввода здания в эксплуатацию.

Подводя итог, Никита Стасишин обозначил пути увеличения объемов строительства: это оптимизация издержек застройщиков, вовлечение городских земель с готовой инфраструктурой и создание институциональной аренды. Главную же проблему стройотрасли чиновник видит в отсутствии на стройке длинных дешевых денег. При этом Никита Стасишин согласился с мнением первого зампреда Комитета по федеративному устройству Аркадия Чернецкого, что снижения ипотечной ставки до 8% недостаточно для выхода на указанный президентом объем ежегодного строительства — 120 кв.м. к 2024 году. На данный момент не разработана даже дорожная карта по выполнению поставленного плана.

Одним из эффективных инструментов наращивания объемов строительства является работа по ЖСК, считает замгендиректора АО «Дом.рф» Денис Филиппов. В соответствии с поправками в №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 1 сентября 2016 г. существенно упрощены условия организации ЖСК для молодых специалистов бюджетной сферы. По словам чиновника, экономия при строительстве по ЖСК может достигать 50% рыночной стоимости — что достигается благодаря отсутствию издержек на управленческий аппарат, маркетинг и норму прибыли девелопера, а также из-за строительства домов ЖСК на безвозмездно переданных федеральных землях. По словам чиновника, ежегодно на эти цели в оборот вовлекается более 3 тыс. га земли, для поиска простаивающих участков используется космическая съемка.

Государство также стремится увеличить число типовых планировочных решений — в середине мая стартовал соответствующий международный архитектурный конкурс с призовым фондом в 47,5 млн. рублей. Организатором является АО «Дом.рф» (АИЖК), на портале которого также представлена Единая информационная система, позволяющая в режиме реального времени следить за статистикой ввода в эксплуатацию всех объектов жилищного строительства. В этом году ко вводу намечено 50,7 млн кв.м. площади в жилых многоквартирных домах, что на 11% выше фактического показателя 2017 года — 45 млн кв.м. Общий объем строительства прогнозируется также с превышением прошлогоднего показателя в 79 млн кв.м.

Однако как профессиональное сообщество, так и представители СФ озвучивают опасения, что в связи с новыми поправками деятельность многих малых и средних компаний будет поставлена под угрозу. По словам члена Комитета по федеративному устройству Сергея Лукина, сегодня даже крупные застройщики испытывают нехватку оборотных средств, и массовая проблема неисполнения ДДУ во-многом объясняется тем же — на рынке практически отсутствует платежеспособный спрос, и застройщик вынужден выстраивать финансовые пирамиды с тем, чтобы достроить и продать свои предыдущие проекты.

Новые поправки еще сильнее ограничат внутреннее источники финансирования, поскольку в связи с моделью «Один застройщик — один дом» становится невозможным трансфертное ценообразование, ведь под каждый проект девелоперу необходимо создавать отдельное юридическое лицо. Также и необходимость иметь на счету 10% от стоимости строительства, при условии что застройщик через дочерние компании работает на нескольких десятках проектов, для любого холдинга будет являться большим обременением, считает Сергей Лукин.

По словам члена Комитета по экономической политике Владимира Кравченко, уже четыре года реальные доходы граждан не растут — вместе с этим заморожены программы господдержки по приобретению жилья молодыми семьями и ветеранами. В точки зрения сенатора, Россия — исключая субъекты-доноры — не готова к предлагаемым изменениям, и принятие поправок, которые, по словам сенаторов, продвигались думцами «с чапаевским наскоком», необходимо отложить минимум на год.

Присутствовавшие на круглом столе представители банковского сектора рассказали о своей готовности к изменениям. Так, вице-президент АО «Газпромбанк» Олег Мельников рассказал, что с 2009 года, когда по поручению Владимира Путина в экспериментальном порядке впервые было организовано банковское сопровождение, услуга по ведению пирамиды обособленных счетов, позволяющих эффективно контролировать движение денежных средств, вошла в линейку банковских продуктов и сегодня пользуется спросом не только для работы по госконтрактам, где сопровождение необходимо, но и у частных организаций. При этом стоимость услуги обратно пропорциональна величине денежного потока — для «Газпромбанка» комиссия составляет 0% при сумме от 400 млн руб.

Как подчеркнула исполнительный директор Сбербанка России Светлана Назарова, важным и до сих пор не решенным вопросом является создание единых банковских правил работы с застройщиком — они необходимы для того, чтобы не допустить между 25 уполномоченными банками недобросовестной конкуренции за столь крупных клиентов. При этом покинувший круглый стол замминистра строительства Никита Стасишин не возражал против общего мнения участников, что банковские правила должны быть написаны Центральным Банком. Однако в последствии выяснилось, что по словам замдиректора Департамента банковского надзора ЦБ Владимира Маркелова, разработка регламента будет вестись Минстроем, так как Центральный Бан в этом вопросе — «не специалист».

Первые зампредседателя Комитета по федеративному устройству Степан Киричук и Аркадий Чернецкий с недоверием отнеслись к словам банкиров о том, что малый и средний бизнес сложностей с кредитованием испытывать не будет. По словам замгендиректора АО «МР Групп» Андрея Кирсанова, учитывая, что объем банковского кредитования будет меньше, чем современное финансирование по ДДУ, задача по двукратному увеличению числа вводимых площадей видится неосуществимой. К сказанному присоединился исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, добавив, что в новых условиях крупный бизнес начнет сокращать строительство, переходя на финансирование проектов из собственных средств.

«Все застройщики сказали, что начнут умирать», — поделился опасениями директор «Центра развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов. На примере Санкт-Петербурга, где в 70-х годах строились те же 2-3 млн кв.м. в год, что и сегодня — можно увидеть, что, если бы не недостатки финансирования и надзора, при современных строительных технологиях объем ввода нового жилья можно удвоить. Административные барьеры, по словам Владимира, в связи с проектным финансированием угрожают застройщикам большими издержками — к этим словам присоединился директор Челябинского межрегионального союза строителей Юрий Десятков.

По словам исполнительного директора Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олега Бритова, профессиональным сообществом давно подготовлен свой проект поправок, который бизнес надеется донести до законодателей. Впрочем, на сегодняшний день, как подчеркнул зампредседателя Комиссии по градостроительству МГД Олег Сорока, из всех предложений застройщиков на стол к думцам легли лишь три документа. Подытоживая мероприятие, модератор круглого стола Степан Киричук предложил участникам собрать рабочие группы по всем направлениям совершенствования поправок, а прозвучавшие комментарии объединить в коллективном письме к новому министру строительства и ЖКХ — и надеяться, что Владимир Якушев "не разочарует".

Петр Ларин