Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов

28.03.2016 г.

Автор: Елена Мацейко Весь прошлый год цены в новостройках неуклонно снижались. Чем же удивило экспертов начало этого года? По итогам 2015 года цена квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 147 890 руб. Комфорт-класс Автор: Елена Мацейко

Весь прошлый год цены в новостройках неуклонно снижались. Чем же удивило экспертов начало этого года?

По итогам 2015 года цена квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 147 890 руб. Комфорт-класс продемонстрировал «замирание» на отметке 148 895 руб. за 1 кв. м, в эконом-классе стоимость держалась на уровне 101 435 руб. за «квадрат». Что ждет столичный рынок недвижимости в нынешнем году?

 

Застройщики озаботились антикризисными программами

С середины прошлого года на рынке новостроек отмечалась устойчивая тенденция снижения цены. Каждый новый проект выходил «в продажи» с демпинговой ценой, что привело к снижению общего ценового показателя (стоимость квартир в новостройках снизилась на 8,3%).

В этих условиях эффективным инструментом сохранения хотя бы минимальной рентабельности для застройщиков стало смещение квартирографии проектов в сторону меньших площадей. На рынок вышла масса проектов студий площадью 27—30 м.

В итоге в пределах МКАД появились предложения в ценовых границах 3—4 млн руб. Между прочим, по такой цене можно было купить квартиру в столице три года назад, причем за пределами МКАД.

— С одной стороны, это позволяет привлечь дополнительный спрос: бюджет покупки таких квартир намного ниже стандартных «однушек», — прокомментировали наметившуюся тенденцию эксперты «Метриум групп». —  С другой стороны, проектирование студий позволяет девелоперам поддерживать маржинальность.

Ведь в данном случае действует единая для всего рынка недвижимости формула: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. С помощью квартир-студий девелопер имеет возможность устанавливать максимальную цену «за квадрат».

 

Налетай — подешевело?

Еще одна антикризисная мера — повышение величины дисконта при приобретении квартиры. Если год назад застройщики предлагали скидку в размере 1—5%, то в 2015 году диапазон составил от 2% до 15%.

В минувшем году многие отметили такой парадоксальный факт, как выравнивание цен на квартиры в пределах старой Москвы и в Подмосковье. Связано это с тем, что в границах столицы в последние годы рынок новостроек был перенасыщен, и спрос явно отстал от предложения.

Соответственно, появление большого числа проектов с бюджетом покупки, сопоставимым с предложениями в Новой Москве и ближнем Подмосковье, стало причиной смещения спроса на новостройки в границах старой Москвы.

— Средняя стоимость квадратного метра в ближнем поясе от МКАД составляет сейчас 92 тыс. руб., — говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на сокращение спроса в 2015 году на 14%, стоимость «квадрата» увеличилась на 2,9%.

Одновременно с этим на первичном рынке столицы появляются жилые комплексы с минимальной ценой. Так, в начале 2016 года стартовал масштабный проект со стоимостью квадратного метра от 85 тыс. руб.

В условиях жесткой конкуренции девелоперы демпингуют и продолжают выводить на рынок жилые комплексы с дисконтом 10—15%, как это было на протяжении всего 2015 года.

Таким образом, сегодня можно вести речь не просто о сравнимых ценах в проектах Москвы и области. В некоторых случаях стоимость столичной квартиры даже ниже аналогичного предложения за пределами МКАД.

 

Намеренно путая сегменты, можно увеличивать цену

Еще одна тенденция современного рынка — смешение сегментов на рынке жилья. И здесь тем, кто вознамерился приобрести квартиру, нужно быть очень внимательными.

— Я бы сказала, что на рынке наблюдается не смешение, а расслоение сегментов, — отмечает эксперт Мария Литинецкая. — В 2008 году появился комфорт-класс — подсегмент «эконома». Чтобы привлечь покупателей в условиях падения спроса, застройщики начали разрабатывать новые стратегии. В результате возникла концепция жилья более высокого качества, чем «эконом», но с более демократичными ценами, чем в сегменте «бизнес».

Жилье премиум-класса, как подсегмент элитного, эксперты стали выделять в результате расширения традиционной локации проектов элитного сегмента. Дорогие комплексы строятся и за пределами третьего транспортного кольца, но у его границ — иными словами,  на первой линии от центра. Такое жилье и стали относить к премиум-классу.

В то же время стоит понимать, что классификация — это маркетинговый инструмент, разработанный игроками рынка недвижимости для позиционирования объекта и упрощения коммуникации между всеми участниками: застройщиками, риелторами, покупателями.

Между тем нет абсолютных критериев, по которым жилье можно отнести к тому или иному классу. Поэтому нередко девелоперы для повышения ликвидности завышают сегмент проекта. Например, вместо «комфорта» указывают «low-business» (пониженный бизнес-класс — Ред.), вместо «бизнес+» — «премиум».

Это позволяет вызвать интерес у потенциальных покупателей, а заодно и увеличить цену.

 

Новая Москва — территория низкого спроса?

— В 2016 году новостройкам Новой Москвы будет сложно конкурировать с первичным рынком жилья столицы в старых границах, ведь средняя стоимость квартир в новостройках в Москве неуклонно снижается, — считает эксперт Анна Соколова.

Чтобы как-то переломить эту тенденцию, застройщикам, реализующим проекты в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО), придется идти на дальнейшее снижение цены и расширение перечня скидок.

Проверенные методы увеличения спроса — быстрые сроки строительства, включение отделки в стоимость квартиры, гибкие условия оплаты: длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.

Вернуть интерес покупателей к присоединенным территориям поможет и улучшение транспортной доступности. Например, в этом году начнут работать первые станции метро, расположенные в Новой Москве: Румянцево и Саларьево. К началу 2017 года планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе.  

— Именно новостройки в районах новых и строящихся станций метро могут стать наиболее востребованными на рынке, — прогнозируют аналитики компании «НДВ-недвижимость».

 

Чем сердце успокоится?

В начале этого года многие застройщики, девелоперы и риэлторские агентства приготовились к суровым трудовым будням: с увеличенным объемом работы и значительным уменьшением прибылей.

Но, похоже, прогнозы некоторых аналитиков, в которые никто особо не верил, начали сбываться. Во всяком случае, в январе эксперты отметили неожиданно позитивную динамику: цены на недвижимость пошли в рост. Правда, в недорогих сегментах этот рост составил достаточно скромные значения: +1, +2 процента. Но ведь рост же!

В дорогом сегменте цены выросли еще больше: на целых 10%. В среднем же по Москве и Московской области средняя цена увеличилась на 3%.

В чем причина положительной динамики? Некоторые эксперты считают, что секрет в том, что ведущие девелоперы в условиях кризиса не стали резко снижать цены. А в качестве маркетингового хода, сохраняющего рентабельность, предложили клиентоориентированные инструменты вроде минимального первого взноса, совместные с банками акции по дисконтам и кредитам.

— Это позволило поддержать спрос на недвижимость, интерес к этому сегменту и сформировать тот самый потенциал, начавший реализовываться уже в начале этого года, — считает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Другие видят причину позитивной динамики в том, что в январе новые жилые комплексы в продажу не выходили. А именно за счет них в последние полгода и продолжалась тенденция уменьшения средней стоимости квадратного метра.

Правда, по итогам февраля опять замечено значительное снижение цен.

— Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке массового сегмента в феврале составила 147 500 руб. за 1 кв. м, что на 2,1% ниже по сравнению с январем, — отмечает Мария Литинецкая.  — Основным фактором, повлиявшим на корректировку в сторону понижения, стало значительное увеличение объема квартир по стоимости ниже среднерыночной, на рынок вышли новые масштабные проекты. Поэтому пока не стоит говорить об устойчивой тенденции роста цен на первичном рынке недвижимости

Что же в итоге будет, чем сердце успокоится? Позитив окончательно сменится на негатив? Или положительная тенденция повышения спроса уверенно вернется, по крайней мере, до осени?

Поживем — увидим.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО

Фото: metrium.ru, centrobmen.ru, afy.ru, stroihata.ru