Механизмы строительства: в СССР, на Западе — и что в России?

10.05.2018 г.

Автор: Петр Ларин Столетие Октябрьской революции — повод вспомнить, как была устроена стройотрасль Советского Союза. Какие механизмы, в свете современного состояния стройкомплекса, видятся наиболее эффективными, что из советского опыта Автор: Петр Ларин

Столетие Октябрьской революции — повод вспомнить, как была устроена стройотрасль Советского Союза. Какие механизмы, в свете современного состояния стройкомплекса, видятся наиболее эффективными, что из советского опыта близко современным зарубежным практикам, как использовать накопленные знания для разрешения наших насущных проблем — обо всем этом мы побеседовали с заслуженным строителем РФ, лауреатом премии правительства, доктором технических наук и профессором МГСУ Азарием Абрамовичем Лапидусом.

— Азарий Абрамович, мне в руки попался советский справочник «Кооперативное и индивидуальное жилищное строительство» 89-го года. Признаюсь, я был поражен продуманностью и эффективностью действовавших тогда механизмов финансирования строительства. Скажите, почему невозможно и представить, чтобы в СССР настолько громко звучала проблема, например, обманутых дольщиков?

— А дольщиков не было. Можно было встать в кооператив, если вы собрали справки с места работы, из органов соцобеспечения — и доказали, что вам разрешено купить эту квартиру. Дальше кооператив формировал собственный фонд, открывался счет — до перестроечных моментов все жилищное строительство осуществлялось в условиях работы Стройбанка.

— Этот счет являлся в какой-то мере аналогом эскроу-счетов, которые продвигают сегодня?

— Нет, это был Советский Союз, и роль государства в контроле за финансированием объектов строительства тогда была совсем иной. Любое строительство начиналось, если имелось четыре основных документа: вы должны были быть в плане, требовался титул стройки, утвержденная проектно-сметная документация и отведенная земля — в этом случае открывался счет заказчику. Застройщик нес заказчику выполнение, тот сдавал его в банк. В банке сидел специалист и сверял со сметой. Таким образом получалось, что застройщика проверяли дважды, и только потом деньги отпускались вам, а вы переводили их строителям.

— В свете той реальности, в которой мы живем сейчас, как воспринимается этот опыт?

— До недавнего времени мы пребывали в полной вакханалии. Я про тот объем вседозволенности, который был 8-10 лет назад. Ведь 214-ый ФЗ появился в начале 2000-х, до того все строили по щелчку. Там не просто обманутые дольщики, обманутыми были все. Казалось, что закон сделал ситуацию более-менее прозрачной. Но вы сами знаете, тот же СУ-155 по 214-му практически не работал.

— Да, он работал по ЖСК.

— И Росреестр их контролировать не мог, потому что ЖСК — это закрытая организация. А если заглянуть в глубину, то потребкооперация в советском союзе появилась практически одновременно с созданием нашего государства. А жилищные кооперативы были одним из форматов этой кооперации.

В советское время кооперация была государством в государстве, у них была даже своя внешняя торговля. Хозяйственной деятельностью занимались сами кооперативы, а вот членом кооператива ты мог стать только при определенных условиях. Нельзя было просто остановиться на улице, щелкнуть пальцем и сказать: «Хочу расшириться» — это было невозможно.

— Если только этим советские ЖСК и отличались от современных, почему их сегодня так шельмуют?

— Они не прозрачны. Вот, мы много строим в Омске, и наши главные конкуренты — ЖСК. Что у них внутри происходит, понять невозможно.

— Теперь по поводу процентных ставок. В справочнике читаю: «ЖСК получали через Цекомбанк государственные ссуды в размерах до 90% сметной стоимости дома на срок до 60 лет»...

— Под 2% годовых, и если вы своевременно возвращали, то делался перерасчет на 1%. Фактически государство финансировало этот вид строительства.

— У Вас не складывается впечатление, что часть советского опыта нужно реанимировать?

— Смотрите, весь наш опыт строился по моделям, близким капитализму — только в особенных рамках. Что сегодня происходит, когда вы идете на строительную площадку в Америке? Землю напрямую вы не покупаете, а открываете счет-эскроу, переводите N-ую сумму и получаете от владельца площадки полную документацию. То есть первичная была вам доступна изначально, а здесь детальная, для анализа и тд. Просматриваете, если не устраивает, то оговоренные 5-10 тыс. долларов на счете пропадают. Дальше вы идете в банк, под залог земли вам выдается кредит. С деньгами, землей и проектом — в Сити-холл, где для вас предъявляются требования по условиям строительства и безопасности. Я знаю один строительный объект в центре Лос-Анджелеса: работа тяжелой техники — четыре часа в день. Мало того, еще и определят часы, когда можно работать.

А дальше, когда начинается стройка, к вам приходит подрядчик со своей страховкой, благополучно достраивает здание, и только тогда начинаются продажи. Скажем, в Европе по-другому: в Бельгии вы можете сразу продавать квартиры — при условии, что строительство застраховано. И тут же страховая компания берет на себя функции контролера, она в праве в любой момент дать информацию в финансирующие органы. Причем, интересная история — в Бельгии кредитуется не застройщик, а подрядчик. Кандидатура согласуется с банком, который отвечает за реализацию проекта — и процентную ставку платите не вы, а конечный строитель.

Везде работают следующие механизмы контроля: банковский, где есть серьезный отдел, который в состоянии проверить документацию, — и страховщики, которые на каждом шагу проверяют ваши действия.

— И кредит там, наверное, как в Советском Союзе?

— В Бельгии вообще поразительная цифра — 1,4%. Я смотрел девелоперские расчеты, они закладывают с запасом 1.8% процента.

— Складывается впечатление, что Запад воспринял опыт СССР — в отличие от России…

— Нет, мы все развивались в одном тренде. Любую стройку нужно контролировать: у нас этим вопросом занимался Стройбанк, с другой — Стройнадзор и служба заказчика. Все то же самое — там. Мы имели развитие в одинаковых тенденциях. Потом случился 91-ый год, когда был провозглашен тезис «Берите суверенитета, сколько можете». Независимость взяли все: республики, регионы, ее взяли все профессии. Началась вакханалия в стройке, оборонке — где хотите.

А когда начали зажимать, оказалось, что стройка настолько развилась за это время, что регламентировать ее работу достаточно сложно. Сегодня нужен механизм, который будет контролировать стройку с финансовой точки зрения. Не кнутом и пряником, как надзор — а внутренними финансовыми рычагами.

— Но ведь страхование уже существует? Недавно был на заседании суда по ЖК «Царицыно», часть дольщиков направлена за компенсациями в компанию, которая страховала строительство новых корпусов…

— Компенсации за 1% от долевого контракта — это история, выдуманная на ходу, чтобы хоть что-то сделать. Ни одна страховая компания, получая 1%, не в состоянии выдержать это напряжение. А я говорю о механизме страхования ответственности застройщика, подрядчика и всей строительной вертикали. Да, это будет дороже, но это реальный механизм.

У меня есть объект в Омске, мы строим комплекс и платим страховщикам 1,5% с каждого объекта недвижимости, который мы регистрируем — в глаза не видели этих людей. Один раз приехали, кивнули: «Да мы вам верим» — но дальше-то что? Когда они брали в свой фонд первые квартиры, должны были зайти и спросить план строительства, посмотреть договоры с подрядчиками — и контролировать стройку ежемесячно.

— Возможно, эффективным механизмом станет проектное финансирование?

— Количество регистрируемых ДДУ в последнее время выросло на 15%. Всех напугали, люди хотят продать объекты до июльского вступления поправок в закон. Меня пугает следующее: российские банки к этому не подготовлены, они крайне нерасторопны, крайне инертны — это первое. Второе. Так получилось, что меня я консультировал рад бельгийских объектов. В стране долевое участие, с момента получения регистрации, и живет себе Бельгия, никаких обманутых дольщиков. Более жесткие страховые механизмы.

А теперь главное опасение. Предположим, я строю дом и пришел в банк, мне нужны деньги. Нет проблем, говорит банк, 30% твоих, 70% моих. Нет, так я к вам и пришел — у меня были последние, я купил землю. Во сколько вы ее оцените? Ну, до кризиса она стоила 30%, а сейчас 15%. Но у тебя есть сегодня очень хорошая возможность — я закрою глаза на то, что к моменту финансирования ты на оставшиеся 15% уже продашь по ДДУ. Подпишешь меморандум, и на втором или третьем этаже я вхожу и финансирую. Все, по рукам ударили. Вот именно так сегодня строят мелкие и средние застройщики. А теперь мне говорят – не надо дольщиков, идите в банк, он вам так денег даст.

— Замкнутый круг.

— Не могут в стране работать только пять самых крупных компаний — тогда не будет страны. Я маленький, продал доставшуюся по наследству квартиру, купил кусочек земли, три года делал проект. И все равно не могу начать стройку. Я честный человек, хочу жить в этом городе, хочу построить дом, я бизнесмен — но я маленький. Весь мой бизнес — этот дом, 7.5 тыс. кв.м. Его цена — 300 млн. 30% — это 90 млн, а земля оценивается максимум в 35-40, да проект стоит 15 — вот, мне и нужно ещё насобирать. Меня знают в этом городе, видели, что я вырыл котлован, что-то начал делать сам — покупают квартиры на котловане по дешевой цене. Вот в чем был смысл 214-го, и он реально работал.

Все равно ни один объект без финансирования банка не обходится, нет такой динамики продаж. Но по новой схеме оказывается, банк заработает не 30 млн, а значительно больше. До кризиса обслуживание кредита обходилось, условно, в 8 млн. Сегодня это 30, и будет еще больше, потому что я не смогу погашать кредиты за счет продажи квартир по ДДУ. У меня — это из реальных расчетов — кредит вырастет с 30 до 50 млн. Скажите, на кого я должен переложить эти расходы? Речь идет об Омске — там и так конъюнктура такая, что хоть сворачивайся.

— Кто же тогда останется на рынке?

— Мне кажется, есть задача выкинуть маленьких и средненьких застройщиков. Мы мешаемся под ногами. Нас сейчас выкинут с рынка. Конкретно мы еще продержимся, потому что у нас есть имя, связи — а те, у кого их нет? В Германии есть долевое строительство, в есть Эмиратах. Ну, в Америке нет — но что мы будем равнять себя с первой экономикой мира?

— Или снижайте процент.

— Да, 1-1.5% — и я готов с вами работать. И опять же, смотрите, все риски теперь будут у банка. Он должен быть 100% уверен, что стройка будет успешной. Я считаю, это абсолютно ошибочный шаг. Найдите рычаги на застройщиков, возьмите страховые механизмы с подрядчиков — возьмите это, а не лишайте среднего застройщика возможности участвовать в бизнесе.

— Давайте теперь немного помечтаем. Какие дома Вы хотели бы строить, какие здания, на Ваш взгляд, лучше всего подходят для жизни граждан, и какие механизмы строительства нужно использовать?

— Весь спектр зданий имеет право на жизнь. Но если говорить о нашей стране, основная перспектива — это малоэтажные многоквартирные дома. Дома, которыми застроена Германия, Бельгия, Франция. Достаточно комфортные, с хорошим качеством материалов, общественным пространством. Считаю, что государство должно сделать акцент на строительстве этих домов. Мотивирую — земли у нас много, а инфраструктуру нам развивать в любом случае.

— Какая предполагается этажность?

— Четыре — это предел. Без лифта, квартиры для малоподвижных граждан на первых этажах и подъемник на лестничной клетке — на случай, если беда случилась у кого-то выше. Я считаю, что пройдет лет 20, и это будет основной объект строительства. Параллельно с этим будет проходить реновация ветхого жилого фонда крупных городов — с возведением многоэтажных домов, необходимых для переселения людей из аварийного жилья.

— Почему многоэтажных? Ведь — тоже мечтаю — по справедливости на месте одной пятиэтажки нужно возвести другую…

— Двумя руками за. Но государству — или людям, которые стоят у истоков программ — нужны дополнительные квадратные метры. Но есть и реальная проблема: пятеро человек живут в квартире 24 кв.м. А по нормам они займут 3-х комнатную, площадью 60 кв.м. Где взять разницу? Вот единственная причина, которая не позволит поменять один фонд на эквивалентный.

— Даже и в этом случае сложно представить, что высотность придется увеличить в несколько раз.

— На самом деле, все должно быть по-другому. На месте можно построить дом меньшей площади, а те, кто хочет уехать, получат квартиру в высотках. Государству это будет стоить денег, но оно должно пойти на реализацию такой программы. Я недавно из Баку — едешь по городу, и словно ты в Париже оказался: все дома облицованы натуральным камнем. А экскурсовод и говорит, в 1993-м году была принята программа реабилитации фонда жилья, в соответствии с которой все дома города облицевали натуральным камнем. То есть внутри как было, так и осталось — а снаружи красота невероятная. Наверное, более качественное строительство, иначе они бы уже разрушились. А у нас гнали…

— Какие механизмы финансирования малоэтажного строительства Вы бы использовали?

— С малоэтажным все намного проще — вы можете построить дом за полгода. Он будет меньше, чем этот монстр, но через несколько месяцев уже будет стоять. И второе, в Германии, например, вы не можете сразу взять деньги с покупателя за весь дом. Законодательно закреплено: готов фундамент — 10%, каркас — 30% и т.д. Давайте и у нас сделаем так. Хотя бы так. И уже не может быть обманутого дольщика, потому что его платеж соответствует динамике строительства.

— Это снова напоминает советские ЖСК.

— Да, там так и было! Ты не должен был сразу платить всю сумму, был первый взнос, еще что-то… Так и было!

— Банки не заинтересованы в малоэтажном строительстве?

— Банкам все равно. Малоэтажное строительство, «а», — дешевле, «б», — дешевле на старте. Даже большой кран, и тот для здесь не нужен.

— То есть, все упирается в инфраструктуру?

— Абсолютно правильно. Государство декларировало, что возьмет эти параметры на себя — а брать-то не может, нет денег. Получается замкнутый круг. Я не могу начинать строительство, если проект планировки территории не согласован с Генпланом. А если согласован, будьте добры, подтяните сюда все объекты инфраструктуры. И начинает государство кусать локти, в лице мэра, у которого денег нет на то, чтобы снег убрать — а я ему про газ, водопровод и канализацию. Мэр по-старому хочет сделать меня соинвестором… Не могу и не хочу.

— И все же, кто должен сделать первый шаг… Банки?

— Первый шаг принадлежит государству. Оно должно абсолютно четко выстроить правила игры. И здесь очень важно, для кого эти правила будут написаны. Кто сегодня может общаться с Путиным, Думой. Ну, скажем, я как вице-президент НОПРИЗ вхож в Думу, кто-то из Администрации Президента может мне позвонить и задать вопрос. Но может ли инвестор, который хочет застроить площадку в Омске или Томске, попасть со своими чаяниями туда? Нет. Кто его представляет? Да, никто. Вот, и идут ребята, сильные мира сего, отстаивают свои собственные интересы. Государство должно ударить кулаком по столу и сказать, мы на стороне малого и среднего бизнеса.

В устах Президента долевое строительство — как ругательство. Соответственно, то же в устах Меня и т.д. Страшно — неотрегулированное долевое строительство. Так давайте пригласим профессиональных застройщиков, банки, страховые компании, подрядчиков и службы регистрации. Вместе соберемся и поймем, как сделать так, чтобы участника долевого строительства обмануть было невозможно.

Беседовал Петр ЛАРИН