Реноваторы vs реконструкторы

12.07.2018 г.

Автор: Петр Ларин Состоявшаяся 10 июля конференция Торгово-Промышленной палаты РФ «О подходах к выполнению задачи, поставленной в майском указе Президента РФ, по увеличению объемов строительства жилья, в том числе за счет реконструкции Автор: Петр Ларин

Состоявшаяся 10 июля конференция Торгово-Промышленной палаты РФ «О подходах к выполнению задачи, поставленной в майском указе Президента РФ, по увеличению объемов строительства жилья, в том числе за счет реконструкции многоквартирных домов и расширения малоэтажного строительства» впервые за долгое время вывела тему реконструкции на всеобщее обозрение.

По словам председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, заслуженного строителя РФ Ефима Басина, реконструкция домов силами ЖСК и частных инвесторов может внести ощутимый вклад в достижение поставленной Президентом цели ежегодного обеспечения квартирой пяти млн российских семей — тогда как на сегодняшний день семьями приобретается не больше трех млн квартир. Помимо проблемы «обманутых дольщиков», решение которой, по мнению Басина, растянется как минимум до 2023 г., на ситуацию негативно влияют малая (1.5%) вовлеченность земель, ослабленные проектные институты, нежелание увеличивать объемы поставок со стороны ресурсоснабжающих организаций.

Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, добавил, что изношенность коммунальных сетей в стране перешагнула за 80%. В свете накопившихся проблем использование внебюджетных и малозатратных механизмов строительства видится крайне желательным — и тем не менее, в майских указах такой способ улучшения жизненных условий граждан, как строительство и реконструкция домов силами частных инвесторов и под руководством ЖСК — отсутствует.

В своем выступлении депутат ГД Павел Дорохин отметил, что реконструкция домов — с расширением периметра здания, устройством новых несущих конструкций и надстройкой этажей — это не новое явление в строительстве, многие города Европы решили в 2000-е годы таким образом проблему обновления своих жилых фондов. В наши дни масштабная реконструкция ведется в Израиле. Под эгидой Ассоциации «Городских землевладельцев», инициировавших общественное обсуждение данного вопроса, аналогичная программа должна развернуться и в России.

По словам Владимира Дедюхина, первого вице-президента Российского Союза строителей, всего в стране насчитывается 11.5 млн пятиэтажек. В 14 городах-миллионниках жилой фонд данной высотности составляет 32 тыс. домов. Многие города на треть состоят из этих наиболее пригодных для реконструкции зданий: Саратов — более 30%, Омск — более 40%, Пермь — свыше 50%. 28 сентября состоится конференция по реконструкции в Калининграде, на сегодняшнее мероприятие прилетели чиновники Якутска — все говорит о том, что программа имеет все шансы приобрести общероссийский размах.

Выступавшие эксперты отметили следующие аргументы в пользу реконструкции: на сегодняшний день ни в России, ни в мире не существует эффективных технологий по сносу многоэтажных зданий, в связи с чем готовящаяся национальная программа должна опираться на оптимальные решения с точки зрения полного жизненного цикла построек — и тогда преимущества реконструкции перед реновацией становятся очевидными. Также важно отметить дешевизну предлагаемого решения, что особенно важно в условиях наблюдаемого снижения реальных доходов граждан.

Сегодня в России средняя обеспеченность комфортным жильем составляет 14 м2 — для сравнения, в Германии это 45 м2, в США — 75 м2. По некоторым оценкам, чтобы выправить ситуацию потребуется ежегодно на протяжении 30 лет вводить не менее 150 млн м2. Для этого должны быть существенно увеличены мощности по производству цемента (на 70 млн тонн к 100 млн, которые есть сегодня) и арматуры (на 2.5 млн к 4 млн), двукратное увеличение должно произойти и в вопросе подготовки кадров — достижение названных показателей в ближайшей перспективе невозможно, и это главный аргумент в пользу реконструкции жилого фонда.

Генеральный директор «Ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов подчеркнул, что пятая часть жилого фонда страны — это пятиэтажки. В Москве насчитывается более четырех тысяч домов, не вошедших в программу реновации. Ассоциация уже объединила 27 ЖСК и 16 инициативных групп. Со стороны жителей собрана вся необходимая документация — однако за 10 лет обращений Правительство Москвы выдало лишь 6 разрешений на реконструкцию домов. Присутствовавший на конференции представитель Департамента градостроительной политики отметил что из 500 рассмотренных площадок «без ущерба для окружающей среды» могут быть реконструированы лишь 10 домов.

Присутствовавшая на конференции и практически освистанная Светлана Самуиловна Бачурина, ответственный секретарь Экспертного совета по вопросам поэтапного внедрения технологий информационного моделирования в ПГС, подчеркнула, проекты реконструкции часто не вписываются в программы комплексного развития территорий — что прозвучало очень странно, поскольку реконструируемые дома под критерии для применения КУРТ не подходят. Напротив, законом предусмотрено комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей недвижимости — и жители могут этим правом воспользоваться.

Дополнительные 10 млн м2, по прогнозам Василия Тишкова, председателя Комитета по малоэтажному строительству Российского Союза строителей, могут дать инвестиционные проекты по возведению домокомплектов из SIP-панелей. Стоимость квадратного метра таких в домах составляет в среднем 23 тыс. р., для граждан также предусмотрены 10%-е возмещение за счет налоговых поступлений от строительства. Рентабельность для инвестора приближается к 30%. Строительство домокомплектов набирает популярность, что является еще одним доказательством переживаемого экономического кризиса.

13.6 тыс. рублей за м2 — такую цену платит инвестор за ту часть процесса реконструкции, когда в доме на 30% увеличиваются площади изначального жилого фонда; 92 тыс. руб. — цена метра в надстроенных этажах. Общая экономия строительства, за счет непосредственного руководства процессом со стороны ЖСК, достигает 40% — об этом на конференции доложил Почетный строитель Москвы, член Союза архитекторов России Алексей Кротов. Архитектором подготовлено множество проектов реконструкции, основной принцип которой заключается в укрупнении дома с помощью строительства капитальных стен на новом фундаменте. Старые квартиры удваиваются в рыночной стоимости, утепляется фасад, заменяются инженерные сети, устанавливаются лифты.

Однако, несмотря на соответствие реконструкции положениям принятой еще в 2011-ом году государственной программы «Жилище», исходно-разрешительную документацию на те редкие дома, что ГЗК строить разрешила, жильцам приходится ждать по полтора года. По мнению Алексея Кротова, в настоящее время в городе существует конфликт интересов между жителями и стройкомплексом, который когда-то поднялся на послевоенном восстановлении столицы — и не может смириться с тем, что сегодня Москва уже застроена. По словам экспертов, стройкомплекс лоббирует свои интересы в Правительстве Москвы, а оно, в свою очередь, влияет на Государственную Думу. Как результат, в столичном регионе и по всей стране построенными, но нереализованными остаются полтора годовых ввода жилья.

Петр Ларин