Кирилл Холопик

22.08.2016 г.

Скачать оригинал изображения ЗаНоСтрой.РФ продолжает знакомить своих читателей с позицией экспертов относительно теперь уже принятых поправок в законодательство.

По словам Кирилла Вадимовича, нынешние изменения для жилищной отрасли и рынка жилья в целом – это очень крупная реформа, каких ещё не было в законодательстве о долевом строительстве. «Я бы сказал, что эти новации сопоставимы с теми, которые были приняты в 2004 году, когда появился Федеральный закон о долевом строительстве жилья. Сейчас в большинство статей 214-ФЗ внесены поправки, многие из которых существенно его меняют. Фактически в этот закон внедрён наработанный за десятилетие практический опыт», – подчеркивает господин Холопик.

Очень важно, что работа над поправками в 214-ФЗ изначально проходила в тесном в контакте с застройщиками. В рабочую группу вошёл ряд представителей сообщества застройщиков жилья. Было систематизировано более 200 поправок, выдвинутых девелоперами. В итоге из двух сотен отобрали 50, на принятии которых очень серьёзно настаивали на заседаниях группы. И большинство из них в той или иной редакции были учтены в принятом Госдумой законопроекте.

Смотрите больше о разработке плана HASSP на сайте - план HASSP.

В целом этот документ направлен не только на ужесточение требований к застройщикам, но и снимает множество проблем, которые были выявлены в рамках 10-летней практики использования закона. В качестве примера Кирилл Вадимович приводит тот факт, что в законопроекте присутствует комплекс норм, связанных с возникшей в последние годы проблемой так называемого потребительского терроризма, то есть, по сути, со злоупотреблением правами потребителя.

Эта проблема вытекает из практики последних лет, в соответствии с которой суды стали применять закон «О защите прав потребителей», фактически игнорируя те ограничения, которые установлены 214-ФЗ. Например, право граждан на одностороннее расторжение договора без каких-либо оснований, основываясь лишь на 32-й статье «Закона о защите прав потребителей». Потребитель мог найти более дешёвый вариант, хотя его деньги уже вложены, а дом построен. Он приходит к застройщику и говорит: «Верните мне деньги: я передумал покупать здесь квартиру». Вот такая практика в последние годы особенно распространилась в связи с падением цен на рынке жилья. Сейчас закон ограничил эту возможность.

Второй момент связан с правом граждан требовать пеню за каждый день просрочки в счёт устранения недостатков. Застройщики согласны, что пеня должна быть. Но она должна рассчитываться не от стоимости квартиры, а от стоимости работ по устранению недостатков. В последнее время суды признали квартиры товаром, поэтому какая-нибудь неработающая дверная ручка признаётся недостатком всего товара в целом, что выливается в неприемлемо высокие штрафные санкции. Конечно, это неправильно. И сейчас эти момент более чётко прописан в законопроекте. Это абсолютно логичная норма.

Кроме того, законом вводится досудебный порядок урегулирования споров по качеству. Это очень важно, поскольку именно злоупотребление потребителями самим понятием «товар» часто приводит к тому, что застройщик не информируется о том, что в квартире есть отдельные недостатки и недоделки. А значит, ему не предоставляется возможность их исправить – вместо этого с него сразу начинают через суд требовать гигантскую пеню.

Есть там и ряд других нюансов. Каждый по отдельности они, может быть, и мелкие, но в сумме это десятки поправок, которые внесены в закон и улучшают все эти отношения.

Стоит признать, что народ у нас любит сказать: «Ничего, пусть застройщик заплатит»... Но, давайте подумаем, откуда застройщик возьмёт деньги, чтобы заплатить? Он возьмёт их у других дольщиков – вот и всё. Ведь на самом деле та несправедливость, которая в итоге устраняется, просто приводила к тому, что одни дольщики платили за других – тех, которые умело пользовались недостатками законодательства.

«Но это всё, скажем так, второстепенные поправки в закон. А основной их блок связан с выполнением поручения Правительства о повышении информационной открытости застройщиков и с созданием механизмов контроля, связанных с требованиями финансовой устойчивости, в том числе в плане уставного капитала», – отмечает Кирилл Холопик.

В плане информационной открытости два основных раздела. Первый – организация застройщиком своего сайта и требования к нему: то есть что там должно присутствовать и в каком виде. Второй раздел – содержание проектной декларации, которая подлежит обязательному размещению на сайте. Можно даже сказать, что принята практически новая редакция проектной декларации. Речь идёт как о расширении объёма информации, так и об исправлении неточностей предыдущих формулировок, которые позволяли их двояко толковать.

Сейчас всё очень подробно расписано. Например, какие конкретно характеристики объектов, квартир должны быть опубликованы и в каком виде. Должен быть представлен график строительства. Расписывается имущество: ведь участник долевого строительства приобретает права на общее имущество. Раньше было непонятно, на какое именно. А сейчас на этот вопрос должен содержаться чёткий ответ в проектной декларации.

«Можно долго перечислять все новации этого раздела, но скажу в целом: нынешняя глобальная реформа существенно повышает прозрачность всего бизнеса. И это положительный момент не только для участников долевого строительства, но и для банков и страховых компаний, потому что с прозрачными застройщиками легче работать», – отмечает глава Аппарата НОЗА.

Что касается требований к финансовой устойчивости застройщика, то первое требование, которое проверяется на старте, – это требование к уставному капиталу. Застройщик либо сам должен соответствовать той шкале требований к уставному капиталу, которая устанавливается законом (в зависимости от объёмов текущего жилищного проекта), либо у него должен быть поручитель, причём только из числа учредителей. Хоть один процент, но он должен иметь в уставном капитале застройщика. Эта норма специально была введена для того, чтобы исключить появление уже завтра объявлений типа «Выступаем поручителем у застройщика. Недорого». Это цивилизованная норма, и многие застройщики её уже давно выполняют.

Например, для застройщика с уставным капиталом 5 миллиардов рублей, введение этой нормы не потребует какой-то серьёзной реформы внутри компании. Но известно, что есть группы компаний, где все застройщики имеют уставные капиталы по 10 тысяч рублей. Соответственно, здесь либо каждая компания группы должна будет повысить уставной капитал, либо головная компания ГК должна выступить поручителем и показать, что у неё есть этот уставной капитал. Эта норма направлена на противодействие появлению на рынке компаний, вообще не обладающих каким-либо имуществом и средствами.

Кирилл Холопик также напомнил, что согласно поручению Президента России по итогам Госсовета, до 1 декабря 2016 года предстоит создать государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Поскольку этот механизм предложен не так давно, он пока никак не отработан. В законопроекте прописан сам факт существования такого фонда и право Правительства установить размер этих отчислений в объеме не более 1 процента. При этом в новом законопроекте нигде не написано, что отменяется система страхования. «В этой связи мы ожидаем, что в осеннюю сессию Госдумы будет подготовлен новый законопроект, который детально распишет деятельность фонда и вопросы, связанные со страхованием», – прогнозирует руководитель Аппарата НОЗА.

ОТ РЕДАКЦИИ. Мы продолжаем следить за изменениями в законодательстве, которые отражаются на работе российского строительного комплекса. А также «охотимся» за мнениями экспертов о начавшейся реформе саморегулирования.